Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Тези доповіді Олега Репченко на круглому столі в рамках російського Форуму лідерів ринку нерухомості RREF

Геополітичні і макроекономічні виклики, тісно пов'язані один з одним, не обіцяють ринку нерухомості легкого життя - за підсумками року зниження доларового індексу вартості житла в Москві може досягти 10%, пише Нерухомість Львів. Але немає лиха без добра: ослаблення курсу рубля відносно більш твердих валют не тільки не дасть впасти рублевих цінами, але і забезпечить їх зростання. Нехай і невеликий. Про це заявив керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко, виступаючи на організованому www.irn.ru круглому столі «Геополітична криза: чи є плюси для ринку нерухомості?».

Доларові ціни на житло дивляться вниз


За останні півроку доларовий індекс цін на житло в Москві вивалився з помірного висхідного каналу, що бере початок після кризи 1998 р (2000 - 2001 гг.). Ринок уже виходив з цього каналу перед кризою 2008 г., але тоді - у зв'язку з різким збільшенням темпів росту вартості нерухомості, а зараз - через триваючого падіння цін.

Середній рівень цін на московське житло пішов нижче круглої психологічної позначки в $ 5000 за квадратний метр за індексом IRN.RU. Останні роки три він «смикався» трохи вище цієї цифри.

За правилами теханализа, який застосовується на фондовому ринку, поточна картинка (фігура «голова і плечі») означає продовження зниження цін.

Причини зниження цін на нерухомість


Ситуація на ринку нерухомості погіршилася не тільки щодо докризових «золотих часів», але навіть порівняно з досить складними 2010-2011 рр. Економічне зростання в Росії практично повністю зник, відповідно, межі застою доходи бізнесу та населення. Через геополітичних проблем з країни рекордними темпами тікає капітал (тільки в першому півріччі, за даними ЦБ, утекло $ 74600000000).

Крім того, влада, потребують додаткових джерелах фінансування бюджету, замислюються про збільшення податкового навантаження. І якщо збільшення податку на майно (тобто нерухомість) навіть піде ринку на користь (див. «Краще піднімати податки на нерухомість, ніж на бізнес»), то зростання податків на бізнес підірве фінансову стійкість компаній і збільшить ймовірність їх банкрутства. А це в свою чергу неминуче відіб'ється на рівні доходів населення і вдарить по платоспроможному попиту на житло, який і без того невеликий.

Зниженню попиту сприяють і високі іпотечні ставки. За західними мірками, іпотека в Росії була дорогою завжди, проте в 2011-2012 рр. і почасти в 2013 р спостерігалися спроби здешевлення цього продукту. У 2014 р тренд змінився на протилежний: обмеження доступу російських банків на західні фінансові ринки через санкції призводить до нестачі ліквідності у вітчизняній економіці, зростання вартості фондування для банків і, відповідно, ставок по кредитах для населення. Питання про те, наскільки і коли саме подорожчає іпотека, залишається відкритим, але подешевшати в таких умовах вона точно не зможе. (Див. «Західні санкції можуть привести до зниження цін на російську нерухомість»; «Іпотека в Росії: у неї банки ще вірять ...».)

Додатковим негативним фактором є вичерпання попиту майбутніх періодів через сплеск купівельної активності в кінці 2013 - початку 2014 рр. Відкликання ліцензії у Майстер-банку в кінці листопада 2013 і проведена потім зачистка всього банківського сектора спровокували паніку серед банківських вкладників: громадяни в масовому порядку закривали депозити і конвертували заощадження в найнадійніший, на їх думку, актив - у нерухомість. Девальвація рубля і загострення геополітичної напруженості через Україну і Криму підігріли ажіотаж - в нерухомості люди бачили порятунок від ризиків.

До травня активність на ринку пішла на спад і зараз знаходиться на середньому рівні або нижче - більшість з тих, хто планував покупку житла для себе або хотів інвестувати кошти в нерухомість, вже встигли це зробити. Тобто попит, який у нормальній ситуації міг бути реалізований у другому півріччі, виплеснувся на ринок достроково, на початку року.

Зниженню вартості нерухомості сприяє і відсутність дефіциту пропозиції житла в Москві, який у попередні роки підтримував ціни знизу. Дефіцит пропозиції комерційних новобудов почав відчуватися в Москві в 2007-2008 рр., А майданчики під масове будівництво, де зводили житло економкласу, закінчилися ще раніше - в 2004-2005 рр. Кризи 2008 р заморозив безліч «паперових» проектів, потім в Москві з'явився новий мер, який ініціював тотальну ревізію інвестиційних контрактів. Однак в 2011-2012 рр. на тлі поліпшення макроекономічних показників і пом'якшення містобудівної політики московської влади девелопери почали нарощувати обсяги будівництва. В результаті зараз, вперше за останні роки, в Москві зростають обсяги введення житла - причому без урахування Новій Москви і апартаментів, які офіційно житлом не вважаються і в статистику Росстату не потрапляють. (Див. «Обсяг введення житла в старій Москві буде рости, але недовго».)

Втім, зараз внутрішні чинники ринку нерухомості, типу балансу попиту та пропозиції, не є визначальними. На перший план вийшла геополітична ситуація, від якої тепер багато в чому залежить стан вітчизняної економіки, а значить, і ринку нерухомості. Спрогнозувати розвиток подій в геополітичній сфері не представляється можливим - вони багато в чому носять форс-мажорний характер, однак ясно, що в найближчі роки ситуація безхмарною не буде.

Наскільки можуть впасти ціни в доларах

В кращому випадку - якщо геополітика НЕ підкине нових вкрай неприємних сюрпризів, справи будуть продовжувати йти ні добре ні погано - ми побачимо помірну корекцію доларових цін (аналогічно «ряби», що спостерігалася в останні роки) - в межах 5-10%. Це оптимістичний сценарій.

Якщо ж геополітична і макроекономічна ситуація серйозно погіршиться - наприклад, проти Росії будуть введені нові, ще жорсткіші санкції - можливо більш істотне зниження цін.

Перший орієнтир, куди ціни можуть впасти, - це рівень 2009 (близько $ 4000 за 1 кв. М): приблизно на 20%. Наступний щабель (якщо все стане зовсім погано) - падіння доларових цін в масштабах криз 1998 і 2008 рр., Тобто на 30-35%.

Квадратний метр між доларом і рублем

На поточний момент ослаблення рубля призвело до корекції доларових цін вниз (з початку 2014) на 6% і зростанню рублевих цін на 8-10%.

На думку аналітичного центру IRN.RU, це тимчасова картина - нові цінові рівні ще не встигли утрясти після істотного ослаблення рубля за останній місяць. Частина продавців на вторинному ринку, налякані тим, що відбувається на валютному ринку, намагаються індексувати рублеві ціни на квартири по долару. Але протягом місяця-двох ситуація заспокоїться.

Таким чином, за підсумками року доларові ціни, швидше за все, знизяться приблизно на 10%, а рублеві додадуть близько 5% - за умови збереження нинішнього рівня ослаблення рубля до долара за 2014 р на рівні близько 15%.

У загальному і цілому, ситуація на ринку нерухомості далеко не так тужлива, як могло б здатися. Забудовники живуть здебільшого в карбованцевих цінах, несуть рублеві витрати, тому зростання цін на житло у вітчизняній валюті, нехай і невеликий, означає, що в цілому економіка будівельних проектів буде складатися; зупинки будівництва, проблем з пайовиками та іншого негативу цілком можна буде уникнути при грамотному управлінні будівельним бізнесом.

А потенційним покупцям можна порадити зберігати заощадження у твердій валюті: в умовах ослаблення рубля і падіння доларових цін на нерухомість це дозволить збільшити обсяг накопичень і швидше придбати житло.

Cпорiднене
Ціни на нерухомість Москви і Підмосков'я в умовах геополітичної кризи: тенденції та прогнози | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 3
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.