Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Хороше житло в Росії в дефіциті

Standard & Poor's вважає, що попит на житло в Росії перевищує пропозицію

Компанія Standard & Poor's представила презентационный диск в якому викладено новий огляд, за даними якого Росія і такі країни з економікою, що розвивається, як ПАР, Туреччина та Ізраїль потрапили в список держав, попит на житло в яких перевищує пропозицію. Пов'язано це, на думку фахівців організації, з досить складною геополітичною ситуацією і соціальними хвилюваннями. Зокрема, з трудовими спорами в ПАР, конфліктом в секторі Газа і російсько-українською кризою.

На думку S & P, у зв'язку з геополітичною напруженістю в зазначених країнах стримується і економічне зростання, а це, в свою чергу, впливає на багато показників - в тому числі на низький попит на квартири і будинки високої якості, на загальну доступність житла для громадян цих держав , на велику різницю в ціні між житлом у містах і сільській місцевості. Причому всі ці чинники мають швидше середньостроковий характер, а що стосується короткострокових перспектив, то тут і зовсім існує досить велика невизначеність.

S & P про Росію

За даними S & P, в наступні два роки на ринку нерухомості Російської Федерації буде спостерігатися невеликий ріст номінальних цін на житло - реальні ціни, навпаки, знижуватимуться за рахунок поступового зменшення росту доходів домогосподарств і загального ослаблення економіки країни.

Однак прогнози S & P також вказують на те, що буде здійснюватися досить серйозна корекція цін, що враховує велику різницю між пропозицією високоякісного житла і попитом на нього. Іпотечне кредитування буде набирати обертів, але при цьому для значної частини населення іпотека буде недоступна через високі відсоткові ставки.

Якщо згадати минулі роки, то ринок нерухомості 2009 і 2013 року істотно розрізнявся. У 2009 році зростання номінальних цін на житло перевищував 10%, в ​​2012-му ціни виросли і в реальних, і в номінальних виразах. Однак в 2013 році через значне уповільнення економічного розвитку зростання номінальних цін знизився.

На початку 2014 року, а точніше в I кварталі, сегмент нерухомості продовжував поступово відновлюватися, навіть незважаючи на те, що фінансові ринки Росії були в той час нестабільні, і економіка скорочувалася. До лютого 2014 курс рубля знизився відразу на 10%, що відбулося під впливом сильного тиску. Після виникнення кризи між Україною та Росією в березні поточного року з метою підтримки курсу рубля ЦБ РФ збільшив базову ставку рефінансування на 150 базисних пунктів (до 7%) для зниження тиску з боку інфляції та зменшення темпів росту обмінного курсу, а також став збільшувати масштаб інтервенцій безпосередньо на валютному ринку.

На фондовому ринку прибутковість від облігацій стала зростати, а ціни, навпаки, різко зменшилися. При цьому на первинному ринку нерухомості Росії ціни зросли порівняно з IV кварталом 2013 року на 2% - подібні темпи зростання спостерігалися в останній раз в середині 2012 року. Що стосується вторинного ринку житла, то тут теж середні темпи зростання перевищили показники 2013 року, і зростання склало 1,2%.

II квартал 2014 відзначився продовженням тенденцій початку року, і в підсумку кумулятивне зростання цін на первинному ринку досяг 4%, а на вторинному - 2,5%. Загальне підвищення росту цін на "первинку" в Москві і Петербурзі в першому півріччі 2014 досягло більш 5%. Думка S & P з даного питання така: фахівці компанії вважають, що населення намагалося в прискореному режимі реалізувати свої потреби в житлі на тлі досить великої невизначеності у розвитку економіки. Потенційні покупці побоювалися подальшого зниження курсу рубля, неясності щодо динаміки геополітичної кризи з Україною та її впливу на стан ринку нерухомості.

В I кварталі 2014 було відзначено значне зростання заявок іпотечного кредитування - це пов'язано саме з тим, що споживачі намагалися не відкладати придбання товарів тривалого користування. Така закономірність на початку року спричинила за собою тимчасове збільшення роздрібного товарообігу в I кварталі.

Незважаючи на те, що житлова нерухомість в містах, особливо таких, як Петербург і Москва, залишається дорогою і середня ціна житла перевищує доход домогосподарств за 5 років, індекс доступності житла (Ідж) по країні дещо знизився. Якщо в період буму на ринку нерухомості індекс доступності становив 5,3 року (Ідж вимірюється кількістю років, необхідних середньостатистичному домогосподарству для накопичення грошових коштів на придбання квартири), а в 2012 році - 4,1 року, то в 2013 році середня вартість житла знизилася , і індекс склав 3,9 року.

Обсяг не дотягує до попиту

Відповідно до індексу кращого життя (Better Life Index) тільки 62% населення в Росії задоволені своїм житловим становищем. За даними індексу, на людину в Росії припадає 0,9 кімнати, а в країнах, що входять в ОЕСР (Organization for Economic Cooperation and Development), - 1,6 кімнати. При цьому сам рівень житла в Росії значно нижче, багато будинків знаходяться в поганому стані, деякі вимагають повної реконструкції, заміни або знесення. У зв'язку з цим попит на житло високої якості на території Російської Федерації залишається високим.

На сьогоднішній день урядом схвалена нова житлова програма з будівництва, яка передбачає створення 76 млн кв.м нових житлових приміщень вже в 2015 році і подальше збільшення цього обсягу до 100 млн кв.м до 2020 року. Нагадаємо, після закінчення фінансової кризи в 2008 році будівельна галузь поступово відновлювалася, і пропозиція житла ставало більше приблизно на 6% щорічно. Однак цього обсягу зростання пропозиції було недостатньо для задоволення попиту населення, особливо враховуючи потребу в заміні житлового фонду старих років споруди.

Standard & Poor's висловлює думку, що така мала кількість пропонованого житла високої якості в РФ пов'язане з тим, що в будівельному секторі існують досить високі адміністративні бар'єри. Наприклад, для отримання дозволу на будівництво компаніям доводиться витрачати велику кількість часу і грошей, що в значній мірі уповільнює і хід самого будівництва. S & P відзначає, що в дослідженні Світового банку Doing Business за складністю отримання дозволу на будівництво Росія зайняла 178-е місце з 185. При цьому дослідження проводилися вже після того, як було здійснено реорганізацію оформлення подібних дозволів - після 2012 року було знижено кількість процедур, зменшилася загальна вартість здійснення процесу. Також великі складності викликають і процеси проведення комунікацій, їх узгодження, підключення житлових будинків до систем газопостачання та електропостачання.

Процеси на ринку іпотеки

Незважаючи на поступове зростання ринку іпотечного кредитування, багато сімей не можуть дозволити собі участь в іпотечних програмах через високі відсоткових ставок, пропонованих банками (вони становлять понад 12%). На даному етапі розвитку ринок іпотечного кредитування дає ВВП лише 4%, що є досить низьким показником серед країн з розвиненою економікою.

В останні два роки було відзначено великий ріст загального обсягу видаваних кредитів за іпотекою - до 2012 і 2013 роках він перевищив 30%, і на даному етапі близько 25% покупок житла в Росії припадають на іпотеку. І хоча цей показник невеликий і присутні певні ознаки зниження стандартів кредитування, якість портфелів іпотечного кредитування на сьогоднішній день залишається хорошим.

Беручи до уваги коефіцієнт заставного забезпечення і високі процентні ставки по іпотечних кредитах, фахівці роблять висновок, що лише для третини російських сімей в найближчі роки буде доступне придбання житла в іпотеку.

За прогнозами Standard & Poor's, обсяг іпотечного кредитування буде рости повільніше, ніж раніше, проте перевищуватиме зростання номінального ВВП. Скорочення темпів зростання відбудеться в зв'язку з погіршенням якості кредитних портфелів і появою більш жорстких вимог регулятора. Однак зацікавленість банків у видачі іпотечних кредитів на сьогоднішній день висока - по-перше, видача подібних кредитів заохочується владою, а, по-друге, рівень проблемних кредитів досить низький. Основна складність у підтриманні зростання іпотечного кредитування в Росії пов'язана з високими процентними ставками, які навіть в реальному вираженні з урахуванням інфляції перебувають на рівні 5-6%. S & P прогнозує, що найближчим часом вони не знизяться. Більш того, у разі чергового відтоку капіталу зменшиться курс рубля, а отже, ставки можуть ще більше зрости.

Ще одним фактором, який стримує розвиток іпотечного ринку Росії, є недостатній обсяг довгострокових джерел фондування. На ринку переважним впливом користуються банки, які контролюються державою, і саме вони мають першорядне право доступу до фондування і вартості запозичень. Внаслідок цього приватні банки, які володіють низьким рівнем маржі, не можуть конкурувати з державними. Однак через міжнародних санкцій, спрямованих відносно контрольованих державою організацій, ситуація може дещо змінитися, що, безсумнівно, вплине і на іпотечний сегмент і його розвиток в цілому.

А що з орендою?

Оренда традиційно виступала конкурентом іпотеки в рішенні квартирного питання. У Росії на частку ринку приватної оренди житла припадає на сьогоднішній день близько 8-10% купованого житлового фонду. Договори оренди часто полягають в неформальному порядку, а тому офіційної статистики по даному сегменту не існує.

Квартири, які споживач купує в інвестиційних цілях для подальшої здачі в оренду, переважно зосереджені у великих містах і займають незначну частку на ринку нерухомості. Пов'язана дана ситуація з тим, що державна політика донедавна зосереджувалася на наданні підтримки саме покупки житла, а ринок оренди не був для неї пріоритетним. На сьогоднішній день ситуація дещо змінилася - була прийнята державна програма, спрямована на розвиток регулювання ринку оренди та поліпшення правових умов, необхідних для створення нового сегмента покупців.

нерайдужні перспективи

За прогнозами S & P, економічні показники Росії в 2014 році будуть досить низькими - зростання ВВП складе максимум 0,5%, а в 2015 році зможе підвищитися до 1,5%, але лише в тому випадку, якщо зовнішня політична ситуація почне стабілізуватися. У зв'язку з появою нових санкцій з боку Євросоюзу і США і посиленням кризи та геополітичної напруженості перспективи зростання економіки скромні. S & P висловлює думку, що рівень інфляції в 2014 році складе близько 7%, а в 2015 році - близько 6%.

Що стосується номінальних цін на житлову нерухомість в Росії, S & P не передбачає їх значної корекції - пов'язано це, перш за все, з великим попитом на житло високої якості і низьким зростанням пропозиції. Реальні ціни на житло продовжать знижуватися, а ризики погіршення ситуації - збільшуватися. У зв'язку з цим найближчим часом придбання нерухомості може розглядатися як цілком надійне вкладення коштів.

Незважаючи на позитивний вплив даної ситуації на ринок нерухомості, S & P вважає, що найближчі півтора року перспектива отримання реальних доходів від придбання житла залишається досить туманною. Бюджетно-податкова політика залишиться такою ж жорсткою через зростання процентних ставок.

Негативно вплинути на ринок нерухомості може і збільшення непрямих податків в 2015 році - питання про це недавно розглядався урядом РФ. Крім того, наголошується гнучкість ринку праці, так як попит на робочу силу піддається коригуванню не за рахунок скорочення зайнятості, а за допомогою зниження заробітної плати.

Cпорiднене
Horoshe zhitlo v Rosii v deficiti | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 18
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
http://soc-preobrajenie.ru/news/botilonyi-stilnaya-elegantnaya-obuv-dlya-lyubogo-sezona/
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.