Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Ринок нерухомості Німеччини. Актуальна ситуація

Останнім часом експерти все частіше говорять про бум на ринку нерухомості Німеччини, а деякі навіть побоюються перегріву.

У будь-якому випадку, цей ринок значно відрізняється від інших, залишаючись, при цьому, одним з найпривабливіших.

Німеччина традиційно вважається «країною орендарів». Тільки 40% німців володіють своїм житлом. Багато в чому це результат повоєнної політики уряду, який в цілях відновлення будівель стимулювало будівельників до споруди житла для подальшої здачі в оренду.

Економіка Німеччини протягом 20 років показує стабільне зростання, планомірно уникаючи великих стрибків. Незважаючи на те, що за останні п'ять років вартість оренди в країні зросла приблизно на 15%, вона залишається досить низькою в порівнянні з іншими країнами завдяки цілеспрямованій урядовій політиці обмеження зростання орендної плати. Обсяг будівництва стимулюється федеральним фінансуванням, так що обсяг пропозиції на ринку до останнього часу в цілому відповідав росту населення. Всі ці чинники позначилися на сприйнятті ринку нерухомості як «тихої гавані» для міжнародних інвесторів.

Проте останнім часом у великих містах Німеччини спостерігається дефіцит житла, пов'язаний з внутрішньою міграцією. Так з 2007 року населення найбільших міст Німеччини - Мюнхена, Франкфурта, Берліна і Гамбурга - виросло на 330 000 чоловік, а кількість сімей які в свій час замовляли свадебный торт - на 180 000. При цьому в 2013 році по всій країні було побудовано близько 225 000 нових об'єктів нерухомості. Щороку тільки в Берлін переїжджають близько 30 000 чоловік, при тому що будується щорічно не більше 4000 нових квартир. У липні 2014 міністр планування Барбара Хендрікс заявила про необхідність будівництва 250000 одиниць нерухомості, щоб вирішити проблему дефіциту житла в країні.

Історія

Після падіння Берлінської стіни уряд почав активно стимулювати будівництво в Східній Німеччині та надало безпрецедентні податкові пільги для тих інвесторів, які вкладали свої кошти в будівництво та ремонт. В результаті за перше десятиліття було побудовано велику кількість житла, в тому числі під оренду, попит на вторинне житло значно виріс, а ціни за період 1990-1998 років зросли на 70%.

Однак значна частина новобудов Східної Німеччини виявилася незатребуваною, так як жителі все більше прагнули в більш благополучну західну частину країни.

По закінченні цього періоду буму на ринку був надлишок пропозиції. Протягом наступних п'яти років ціни на нерухомість знижувалися, повернувшись до середини нульових років до вихідних показників.

Динаміка цін

Після періоду внутрішньої кризи ринок нерухомості Німеччини повністю відновився. Під час світової кризи, на тлі різкого падіння цін на нерухомість у більшості країн, вартість нерухомості Німеччини залишилася практично на докризовому рівні. У 2009 році ціни на житло по країні в цілому знизилися на 2-3%, проте вже в 2010 році зросли приблизно настільки ж.

За період між 2007 і 2013 роками ціни виросли на 31%. Після піку вересня 2013, коли річне зростання цін склало 11,2%, темпи зростання сповільнилися. При цьому вартість оренди по всій країні в 2013 році збільшилася на 3,5% до 6,8 євро за кв.м.

В квітня 2014 року річне зростання склало 1,9%, помітно знизившись в порівнянні з тим же показником в березні (+ 4.8%), лютому (+ 5.4%) та січні (+ 6.1%). На думку аналітиків рейтингового агентства Standard and Poor's, причиною цьому послужило посилення політики іпотечного кредитування в 2013 році. При цьому ціни на нерухомість у найбільших містах Німеччини значно перевищують середні по країні.

У Берліні в першому кварталі 2014 ціни на квартири зросли на 7,24% в порівнянні з тим же періодом в 2013 році, досягнувши в середньому 2596 євро за кв.м. Ціни на окремі будинки за цей період виросли на 3,74% до 1820 євро за кв.м.

У Гамбурзі зростання склало 6,56% на квартири і 5,9% на окремі будинки, досягнувши 3047 євро та 2105 євро за кв.м., відповідно.

У Західній Німеччині максимальний ріст спостерігався в Дюссельдорфі. Ціни на квартири тут виросли на 6,56% (2201 євро за кв.м.), на окремі будинки - всього на 1,23% (2739 євро за кв.м.). У розташованому в тому ж регіоні Кельні вартість квартир виросла на 6,05% до 2211 євро за кв.м., на окремі будинки - на 3,65% до 1936 євро за кв.м.

Ціни на нерухомість в Мюнхені традиційно найвищі в Німеччині. У першому кварталі 2014 ціни продовжили рости високими темпами - 10,56% на квартири (4025 євро за кв.м.) та 6,51% на окремі будинки (2995 євро за кв.м.). У Франкфурті, проте, темпи росту цін на квартири виявилися вище - зростання склало 10,75% (2368 євро за кв.м.). Середня ціна на окремі будинки склала 2060 євро за кв.м., збільшившись на 2,57%. S & P прогнозує зростання цін на нерухомість по країні в середньому на 4% в 2014 році і 3,5% в 2015 році.

Надія Принц, агентство Prinz-Dom:

«Не можна не відзначити той явний факт, що ціни на нерухомість у Німеччині за останні 2-3 роки значно зросли, особливо в мегаполісах і найбільш розвинених землях Німеччини (Баварія, Баден-Вюртемберг, Гессен, Рейнланд-Пфальц), де зосереджена промисловість, наука , освіта, розвинена інфраструктура.

Основа підвищення цін - попит, на який впливають низькі процентні ставки по кредитах, очікування стабільних доходів від оренди, зниження безробіття і спокійний зростання економічних показників країни. Але в даний час ще немає ніякого грунту для того, щоб говорити про якесь міхурі на ринку нерухомості Німеччини. Можливо, це відноситься тільки до деяких місцевостям і містам, начебто Мюнхена і розкручених курортів.

Але якщо такі низькі процентні ставки збережуться, і ліквідність не зникне, пізніше це може привести до застою на ринку. Власне, в цьому секторі таке відбувається періодично, причому, у всіх країнах ».

Любов Баумгертнер, компанія L & B Immobiliya:

«За останні роки інтерес до нерухомості Німеччини не вщухає. Однак розвиток ринку і динаміка цін сильно відрізняються в залежності від регіону. Тенденція йде до відтоку населення з дрібних населених пунктів у великі метрополії (такі як Берлін, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт-на-Майні), де ціни розвиваються дуже динамічно і деякі експерти навіть починають говорити про перші ознаки перегріву ринку. Постійний приплив населення при недостатній кількості споруджуваного житла забезпечує підвищення купівельних цін на вторинну нерухомість.

Чималу роль при цьому відіграє і зростання кількості домашніх господарств. Все частіше діти живуть окремо від батьків, і навіть сімейні пари нерідко проживають в роздільних квартирах.

Зростання орендних плат в сукупності з безпрецедентно низькими іпотечними відсотками (близько 3% річних) штовхають все більшу кількість орендарів на придбання власного житла. До цього додається підвищений попит на нерухомість з боку іноземних інвесторів (Росії, Китаю, країн Європи), для яких Німеччина вважається безпечною інвестиційної гаванню з мінімальними ризиками.

Останнім часом все частіше чути слова "перегрів ринку" і "мильна бульбашка", вимовлені з вуст політиків і економістів. Інші ж експерти ринку нерухомості заявляють, що Німеччині ще дуже далеко до «мильного міхура», адже на відміну від інших країн іпотечні кредити видаються тут далеко не всім, а тільки забезпеченим верствам населення і обов'язково з часткою власного капіталу. Зростання цін на нерухомість у великих метрополіях Німеччини є підсумком НЕ спекулятивних дій, а у відповідь реакцією на недолік житла. За оцінкою багатьох експертів ціни просто наздоганяють необхідний рівень. Згідно з даними Deutsche Bank ціни на німецьку нерухомість знаходяться зараз на рівні цін середини 1990-х років.

Питання про те, чи буде швидке охолодження ринку, піддається дискусіям. Одне залишається ясним покупцям нерухомості: якщо рівень іпотечних відсотків знову виросте, то покупка нерухомості і вкладення грошей в "бетонне золото" втратять свою привабливість. Як мінімум тоді є шанс на зниження цін ».

Cпорiднене
Rynok neruhomosti Nimechyny | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 17
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.