Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Ежедневно в столицу Франции приезжают десятки тысяч туристов, студентов, учащихся престижных школ и колледжей, командированных.

Многие, кто планирует остановиться в Париже на срок более двух недель, стараются арендовать жилье, а не останавливаться в дорогущих отелях.

Снять жилье в Париже можно через агентства недвижимости, специализированные сервисы-сайты типа Paris4u и напрямую у собственников. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo» Надежда Померанцева, фаундер и СЕО группы в ФБ «Find Your Place» (нестандартное агентство по аренде недвижимости по всему миру), в Париже существует многовековая культура «жилищного рантье», т.е. определенный класс домовладельцев, из поколения в поколение живущих на деньги, полученные от аренды своего жилья. Не все из них доверяют агентству недвижимости подбор жильцов, и сами устраивают «смотрины». Риелторская компания в данном случае используется ими как посредник.

Сегодня в Париже, по мнению Надежды Померанцевой (ФБ «Find Your Place»), «рынок арендодателя», где желающих снять жилье гораздо больше, чем сдающих. Это связано и с небольшим размером самого города (население Парижа - 2,274 млн человек, в Большом Париже с учетом пригородов - более 11 млн чел), и с высоким уровнем износа жилищного фонда, и с небольшими объемами нового строительства. К тому же в городе приняты ограничения по высотности: в историческом центре и соседних районах (1-11-й округа) можно строить дома не выше семи этажей.

Лучше обстоят дела с арендным жильем в Большом Париже: здесь сдаются и квартиры в многоквартирных домах, и таунхаусы, и индивидуальные дома. Правда, есть и не очень привлекательные предложения: в таунхаусах хозяева часто сдают первый, нулевой, на уровне подвала этаж размером с две студии, но кухней и санузлом придется пользоваться вместе с другими нанимателями или с хозяином.

Плюс пригорода – хорошая транспортная доступность. Благодаря разветвленному метро и скоростным электричкам RER обитатели пригорода тратят время на дорогу почти столько, сколько и парижане.

Ближайший пригород Парижа – это чаще всего небольшие городские агломерации с большим количеством частных домов (таунхаусов), которые все больше поглощаются Большим Парижем. Здесь больше зелени, а каждый дом имеет свою придомовую территорию, парковку и сад.

«И квартира внутри Парижа может быть значительно хуже по своим характеристикам, чем половина таунхауса в пригороде», - заключает Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»).

Престиж и цены


Ставки на аренду жилья в Париже различаются, так как зависят от многих факторов. Прежде всего - от расположения и качества объекта. Примерный средний уровень можно определить как 0,5 - 2,5 тыс. евро. При этом, конечно, есть и объекты, стоимость аренды которых может составлять и более 5-10 тыс. евро. Традиционно неблагополучными и даже опасными из-за напряженной социальной обстановки и высокого уровня преступности считаются 19-й и 20-й округа, в меньшей степени – 18-й округ Парижа, отмечает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». 18-й округ изначально считается «африканским» кварталом, в 19-м и 20-м проживает много диаспор: индусы, арабы, китайцы. «Двушку» в этих краях можно снять за 700-1000 евро в месяц.

В историческом центре (1-2-3-4-6-7-8-й округа, а также 16-й, где находится президентский дворец) сложно подобрать что-то в среднем ценовом диапазоне, чаще всего квартиры в долгосрочной аренде и редко попадают на открытый рынок. Единственный вариант – студия или малоликвидное жилье. Примерный ценник - 650-900 евро в месяц.

Средние ставки аренды установлены в 5-9-м, 10-м, 11-м, 13-м, 14-м, 15-м округах, здесь можно найти уже привычные квартиры. Ценник – от 800-1200 евро за «двушку». Коммунальные услуги обойдутся минимум в 50-60 евро за месяц. Предложение распределено по округам неравномерно. «У меня сейчас в работе заявка от девушки, которая едет на стажировку, - рассказывает Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»). - Ищется комната до 400-450 евро, как раз в 15-м округе. Я нашла кучу предложений в 18-м округе и в 19-20-м, и только одно непосредственно в 15-м».

У россиян репутация платежеспособных клиентов, поэтому французы стараются выжать из них по максимуму: прежде всего, будут предложены самые дорогие варианты (если речь идет об агентстве) с упором на престиж района. Ведь французам известно, что наши соотечественники, попадая в такое многонациональное государство, как Франция, очень плохо переносят буйный «национальный колорит», поэтому тот же 13-й округ («китайский квартал») или 18-й с 19-м и 20-м им могут не подойти чисто психологически. Поэтому собственники и стараются предложить более дорогие варианты.

Специфика парижского жилья


Самым большим спросом пользуются именно студии, отмечает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio. Среди студентов популярен 5-й округ Парижа (Пантеон). Здесь расположены престижные лицеи и университеты (медицинский факультет Сорбонны, Новая Сорбонна и другие). Востребован также 6-й округ, где находятся Высшая национальная школа изящных искусств, Национальная школа управления, Горный институт и медицинский факультет. Район, где находятся университеты 5-го и 6-го округов, называется Латинским кварталом. Студенты часто снимают жилье в кварталах Гоблен и Муфтар. Они находятся рядом с основными учебными учреждениями (Сорбонна, Ассас, кампус Жюссьё). В радиусе нескольких сотен метров от Сорбонны расположены три самых известных лицея Франции: лицей Генриха IV, лицей Людовика Великого и Коллеж де Франс. В пяти минутах ходьбы, на холме Сент-Женевьев, находится Педагогический институт, а также юридический и ботанический факультеты. Кроме того, студенты снимают квартиры в окрестностях площади Италии в 13-м округе — места рядом с новым университетским кварталом у моста Толбиак.

Что же собой представляет студия, например, в Латинском квартале? Как правило, говорит Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»), это второй дом, за основным парадным (дома там устроены по принципу «питерских колодцев»), без лифта, где на этаже расположены порядка десятка (а то и больше квартир). Формат «студия» подразумевает, что в одной комнате (8-15 кв. м) у вас будет расположено все: и кухня, и спальня, и даже душ с туалетом. «Я видела варианты, где душ вообще находился в центре комнаты, в прозрачной кабине. Плюс тонкие стенки, и, прямо скажем, не самые респектабельные соседи», - вспоминает эксперт.

Под словом «студия» может пониматься и то, что мы бы в Москве назвали «семейным общежитием», когда сама студия по виду – это просто комната, с массивной дверью, отмечает Надежда Померанцева. Туалет (а иногда и душ) тоже находятся на этаже, и насколько удобно пользоваться общим санузлом, платя при этом за студию, – большой вопрос.

Примерно такая студия (метраж комнаты – 7 метров, внутри – душ, один на две квартиры, общий коридор, этаж последний) в престижном 17-м округе стоит 450 евро в месяц + коммунальные услуги. Снимает ее русская девушка, и она считает, что ей очень повезло.

«Я видела и 7-метровые студии, и маленькие закутки-лофты, переделанные из технических этажей, и много чего еще – в общем, того, что в России явно не сможет быть ликвидным. И это расходится на ура», - резюмирует Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»).

Что же касается «нормальных» квартир в старых домах, то там есть свои проблемы. Да, там высокие потолки, изолированные комнаты, длинные коридоры, но кухни небольшие – 3-5 метров, да и тонкие стенки обеспечивают отличную слышимость.

Скорее всего, придется топить камин, так как из экономии хозяева устанавливают только одну небольшую батарею. Встречаются и навесные обогреватели, которые электричества «едят» вполне прилично. В некоторых малоэтажных домах установлены газовые горелки или бойлеры на крыше для горячей воды. Надо быть готовыми к неприятному сюрпризу, когда выяснится, что согласно тарифному плану вам положено в день не более определенного (и весьма ограниченного) количества литров горячей воды для душа. Поэтому ванная хоть и присутствует в подобных домах, но редко используется именно по своему прямому назначению. «Французы считают, что помыть голову можно и за 5 минут под душем. Обязательно выясняйте вопрос с горячей водой», - советует Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»).

Аренда и субаренда


На короткий срок можно снять жилье и из родного дома, воспользовавшись одним из международных сайтов по сдаче жилья. Если речь идет о продолжительном проживании, то не обойтись без посредников – специализированных агентств. Особенно это актуально в том случае, когда наниматель плохо владеет французским языком. Можно также снять жилье по рекомендации напрямую у собственника или воспользоваться субарендой.

Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place») считает, что никакого предвзятого отношения со стороны французских домовладельцев к россиянам или жителям стран СНГ нет. Это миф: французы, несмотря на всю политкорректность, предпочтут студентку из России уроженке Магриба. Но французы обязательно обратят внимание, владеет ли потенциальный арендатор французским языком или нет. Парижане крайне трепетно относятся к родному языку, и арендатора «без французского» не выручит и английский - французы его не любят.

Довольно часто арендодатели предпочитают иностранцев со срочной визой в паспорте, а не граждан Франции. И вот почему. Как рассказал нам бывший соотечественник Дмитрий, уже семь лет проживающий в Париже и имеющий паспорт ЕС, даже в том случае, когда наниматель-француз перестал платить за жилье, собственнику стоит огромных усилий выселить такого квартиранта. Суды по выселению длятся годами, и все это время жильцы продолжают оставаться в квартире и пользоваться ею бесплатно. И если наниматель доказывает свою неплатежеспособность, ему не присудят компенсировать расходы за проживание. В настоящее время в Париже есть тысячи пустующих квартир, и собственники из-за сложностей с арендаторами не спешат их выставлять на рынок аренды.

Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place») отмечает, что иностранцы, планирующие снять жилье на фиксированный средний срок (6-9 месяцев), имеют шанс не снимать жилье официально – по контракту – а платить наличными хозяину напрямую. Французы готовы сдавать жилье без оформления каких-либо официальных бумаг. Единственное, что может служить некой формальностью и жилец вправе ее требовать – это ежемесячная расписка о получении денег или предварительная расписка, если речь идет о внесении страхового депозита.

Кстати, быть в «серой зоне» в определенном смысле выгодно, потому что при любых конфликтах хозяин жилья не сможет «настучать» на такого нанимателя в местную ФМС, потому что ответный «стук» в налоговую выйдет ему дороже. На практике стороны предпочитают сразу обо всем договариваться «на берегу».

Можно снимать жилье сообща. «Лично я снимала жилье на несколько месяцев в субаренду с девушкой из Испании, это была трехкомнатная квартира в 20-м округе в Париже, ее нам пересдали арендаторы, на которых и был заключен договор, - рассказывает Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»). - Цена при этом осталась даже чуть ниже, чем они платили сами, но, согласно правилам, договор нельзя расторгать раньше срока окончания, а у этих молодых парней внезапно закончились деньги, и они решили найти кого-то на свое место». Хозяев о смене жильцов не уведомили.

Приведенный пример типичен для рынка субаренды, поэтому если срок найма составляет 1-5 месяцев (до полугода) или сезон, то резоннее поискать именно субаренду, которая избавит фактически ото всех проблем, связанных с оформлением и легализацией арендной сделки.

Правило субаренды простое: чем дольше срок найма – тем меньше цена. Иногда субарендаторы дробят цену в пределах одного временного промежутка, чтобы хотя бы за счет повышенной цены за короткий срок покрыть свои издержки на время простоя. Для этого используют сайты-платформы, предлагающие жилье на короткий срок, например, Airbnb.com.

Например, квартира-студия с месячной рентой за 700 евро в районе парка Бьют Шомон (19 округ), выставленная на Airbnb, на 2 недели стоила 450 евро или в пересчете посуточно – 35 евро (ценник на суточную аренду всегда выше, чем на месячную). За счет сдачи в наем на такой короткий срок находящийся в поездке основной арендатор не столько зарабатывал, сколько хеджировал свои риски по возможному простою недвижимости, которую он не смог сдать на все время отсутствия. Таким образом, даже сдав квартиру на две недели, он смог покрыть больше половины собственной аренды. Ухоженную двушку (спальня + гостиная) на Монмартре барышня-субарендатор сдавала за 850 евро в месяц, что было даже ниже среднерыночных ставок с учетом всех характеристик квартиры.

Есть еще одна возможность снять недорогое жилье в Париже – обратиться к местным «льготникам». Во Франции лица, официально признанные малоимущими (безработными), получают на определенный срок (как правило, на год с возможностью продления, если финансовое состояние не поправилось) городские квартиры. Причем, как отметил мой собеседник Дмитрий, квартиру можно получить в любом районе Парижа, включая престижный центр (округ 1 и 2). Но расчетливые парижане, в большинстве своем выходцы из бывших французских колоний, хотя среди них есть и настоящие французы, не всегда используют предоставленное городом жилье для собственных нужд. Семья может перебраться в более бюджетное жилище или за город, а полученную квартиру сдает внаем. Как правило, такие варианты передаются по рекомендации или просто вывешиваются на досках и столбах. И парижские власти практически не интересует, как используется муниципальное жилище, – главное, что семья имеет на него право.

Дорогая «коммуналка»


Из-за дополнительных трат (коммунальных услуг, налогов и прочего) расходы на жилье увеличиваются в среднем на 46,2 %, предупреждает Юлия Кожевникова (Tranio). При арендной плате 880 евро в месяц эти скрытые затраты составят 406,56 евро.

Арендаторы должны иметь в виду, что при официальном съеме жилья им придется внести гарантийный вклад, размер которого равен аренде за один или два месяца (в зависимости от того, меблированная квартира или нет), заплатить за переезд (например, взять грузовик напрокат), потратиться на страховку и агента недвижимости. Комиссия риелтора эквивалентна месячной арендной плате. Кроме того, арендатор обязан оплачивать ежегодный налог на проживание (taxe d’habitation) и нести расходы на коммунальные услуги.

Документы для аренды


Требования к документам, которые должны предъявить наниматели, зависят от сроков аренды: сезонная (до трех-четырех месяцев), среднесрочная (полгода - до года) и долгосрочная (полноценный контракт, от года, который может ежегодно возобновляться). Самым сложным вариантом является долгосрочная аренда, где владельцу недвижимости придется доказать не только серьезность своих намерений (для чего обязательно иметь счет во французском банке), но и пройти определенную процедуру проверки.

Прежде всего, у него должно быть все в порядке с документами: это и наличие долгосрочной визы (категории D, которая соответствует виду на жительство), счета в банке, документ, подтверждающий официальную занятость, – как и в Америке, придется заполнить многостраничные анкеты. Пакет документов для арендатора настолько увесистый, что превышает тот, который требуется для устройства на легальную работу.

Нанимателю придется недели, а то и месяцы ходить на различные собеседования с хозяевами квартир, пока кто-то не выберет его из десятков, а то и сотни претендентов. Пример из практики: на долгосрочную аренду недорогой квартиры (850 евро в месяц) в 16-м округе Парижа изначально на аренду претендовало около двух сотен нанимателей. Повезло нашему доброму парижскому знакомому: «Улыбка Фортуны», - говорит Дмитрий.

Если речь идет о первичной аренде (не о субаренде и не подселении), через агентство, то квартира будет полностью пустая. Хозяева оставят лишь холодильник, мойку и один подвесной шкаф на кухне.

Если квартира снимается у арендатора (вариант субаренды) или хозяин явно не планирует обозначать перед налоговиками свой рентный бизнес, все гораздо проще. Требуется показать свое ID (загранпаспорт с визой, нужно сделать ксерокопию), проверить ID хозяина и заключить формальный договор в произвольной форме. В договоре должны быть указаны данные нанимателя по загранпаспорту (фамилия, имя, дата рождения, номер паспорта) и данные хозяина (то же самое + номер его ID), условия аренды (адрес, что является объектом, сумма и срок). Кстати, никакие преследования иностранцу не грозят, потому что он не является резидентом страны, а значит, и налоговым агентом.

Плохого не советуем


Будущим арендаторам Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place») советует сначала съездить посмотреть на район вечером, около 21 часа, чтобы оценить, насколько там тихо и спокойно. Обязательно нужно выяснить все детально по поводу оплаты коммунальных услуг. Необходимо фиксировать на бумаге все договоренности, пусть даже без подписей и печатей. Важно знание французского языка или участие в переговорах человека, который им владеет. «Имперцы» презирают тех, кто не способен отстоять свою точку зрения на их родном языке», - предупреждает Надежда Померанцева (ФБ «Find Your Place»).

Cпорiднене
Особенности аренды жилья в Париже | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 4
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.