Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Попередній договір - як гострий ніж у руках .

Для вмілого людини - потужна зброя , для розсіяного і необережного - велика небезпека. Більшість з нас відчуває себе на ринку нерухомості як у темному лісі. Таємничі слова ЕГРП , ЕД , НГСР , Росреестр , кадастровий паспорт , ліквідність житла - здатні ввести в ступор. У такому випадку недосвідчені мандрівники по ринку нерухомості вважають за краще брати з собою провідника - ріелтора.

А ті , хто не довіряють провіднику (раптом , як Сусанін , заведе в болота) , запрошують ще й захисника - юриста . Або самі знайомляться з картою місцевості і озброюються . І самі несуть відповідальність за все , що станеться в дорозі .

Коли мова йде про документи , треба керуватися головним правилом : читай , що підписуєш . А якщо не розумієш , що написано , - запрошуй фахівця . Саме таку пораду дав нам директор АН «Шанс » Олександр Авербах . В ідеалі фахівці радять приходити на підписання договору разом з юристом .

Адже мова йде не про мішку картоплі , а про нерухомості вартістю понад мільйон .

Давайте спробуємо детально розібратися , що ж таке попередній договір , яким він має бути , наскільки він потрібен і коли.

Що це таке ?

Попередній договір купівлі -продажу - це офіційно оформлений « протокол про наміри » між покупцем і продавцем. За цією угодою , сторони домовляються про укладення в майбутньому договору купівлі -продажу на умовах , обумовлених у попередньому договорі , тобто попередній договір має форму основного договору , причому недотримання цієї форми приводить до недійсності договору . Згідно з чинним законодавством РФ , попередній договір повинен в обов'язковому порядку містити предмет угоди майбутнього основного договору , намічену дату укладення основного договору та умови проведення операції купівлі -продажу , а також інші істотні нюанси. Точне формулювання можна прочитати в ст. 429 Цивільного Кодексу РФ.

Кому і коли вигідний попередній договір ?

Кому вигідніший попередній договір ? Агентству нерухомості або клієнту ? Тому, хто краще його вміє використовувати. Ми вже розповідали про ситуацію , коли жінка вирішила продати квартиру , щоб потім купити собі іншу. Вона звернулася в агентство , там їй знайшли покупця і запропонували укласти попередній договір з якоюсь сумою. Клієнтка договір підписала , наївно думаючи , що цей документ у найзагальніших рисах просто закріплює наміри. Незабаром вона знайшла іншого покупця , готового заплатити набагато більшу ціну за її квартиру . І вже на заключному етапі операції раптом з'ясувалося , що бідолаха неправильно зрозуміла слово «попередній» в назві договору . Насправді його учасників закон зобов'язує виконувати прописані умови. У результаті агентство нерухомості від імені покупця подало на жінку до суду і змусило продати квартиру за вказаною в договорі ціною.

Коли попередній договір вигідний покупцеві? Припустимо , чоловік вирішив купити 2 - кімнатну квартиру. Щоб продавець « двушки » в останній момент не передумав , укладати угоду або завищив ціну тисяч на 100 , як раз і стане в нагоді попередній договір з договором завдатку. Вони закріплюють ціну і обумовлюють строки .

Коли попередній договір вигідний продавцеві ? Коли ви домовилися на словах , що покупець придбає саме вашу нерухомість і саме за обумовлену ціну , щоб можна було спокійно розраховувати на ці гроші. І тоді , навіть якщо покупці знайдуть більш цікавий варіант , вони десять разів подумають , перш ніж порушити договір .

Сім причин для використання

Професіонали оцінюють попередній договір як дуже зручний інструмент, що допомагає в складних угодах. Оскільки він дозволяє закріпити права і зобов'язання сторін у разі , якщо в найближчому майбутньому (протягом тижня -двох ) провести угоду не можна. Фахівці називають сім основних причин для використання попереднього договору .

1 . Частково не готовий комплект документів , а на їх збір потрібен час.

2 . Необхідно виконати певні умови перед проведенням операції ( знятися з обліку , отримати дозвіл в органах опіки та піклування ) .

3 . Людина вступає в спадщину ( а це займає , як мінімум , півроку ) , але сторони хочуть зафіксувати свої наміри. Втім , юристи не рекомендують укладати попередній договір , поки від нотаріуса не отримано свідоцтво про спадщину. Адже за півроку , поки очікується вступ у спадщину , число власників у квартирі може змінитися.

4 . Покупцеві необхідно зібрати грошові кошти в повному розмірі .

5 . Один з продавців відсутній ( знаходиться в довгій відрядженні або у плаванні ) і не може особисто підтвердити свою згоду.

6 . При створенні ланцюжка для альтернативної операції . Ольга Бердюгіна , директор АН «Золотий ключик » у таких випадках рекомендує укладати попередні договори по всьому ланцюжку , і за договором завдатку передавати не дуже великі суми , в межах 100-200 тисяч рублів , щоб не піддавати ризику продавця або покупця.

7 . Закріплення намірів при купівлі квартири за субсидії або сертифікатом . Якщо об'єкт набувається на субсидії , переведення в готівку коштів відбувається після реєстрації угоди в службі Росреестра . А на це може знадобитися більше двох тижнів. Завдання ріелтора - правильно прорахувати терміни попереднього договору , зорієнтуватися , коли будуть гроші і тим самим знизити ризики для своїх клієнтів.

У цих випадках полягає попередній договір , в якому сторони узгоджують умови угоди , які є для них значущими.

Три приводу для обережності

В оману з приводу попереднього договору може ввести слово «попередній» . Багато хто думає , що воно означає « проміжний , приблизний , орієнтовний » (саме такі синоніми існують у слова « попередній» в російській мові ) , тобто необов'язковий . З юридичної ж точки зору «попередній» - просто « відстрочений ». І при цьому - обов'язковий до виконання.

Саме тому потрібно ретельно зважити всі його плюси і мінуси , перш ніж ставити свій підпис. А ризики юристи називають такі:

1 . Швидка зміна цін . Оскільки попередній договір жорстко фіксує ціну нерухомості , з ним потрібно бути особливо обережними , коли відбувається стрибок або падіння цін . Раз-два на рік такі скачки - на 100-200 тисяч - можливі. І ймовірно наступ ситуації , коли людина не зможе купити на виручені від продажу квартири гроші інше житло .

2 . Відповідь доведеться тримати в суді. Якщо одна зі сторін передумала укладати основний договір , то її можна примусити до укладення основного договору в судовому порядку. Аргументувати такий крок можна , звернувшись до п. 4 ст. 445 ГК РФ, яка говорить про те , що , якщо сторона , для якої відповідно до закону укладення договору обов'язково , ухиляється від його укладення , інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. Більше того , сторона , необгрунтовано ухиляється від укладення договору , повинна відшкодувати іншій стороні завдані цим збитки . Однак не варто забувати , що зобов'язання , передбачені попереднім договором , припиняються , якщо до закінчення терміну , в який сторони мають укласти основний договір , він не буде укладений , або одна зі сторін не направить іншій стороні пропозицію укласти цей договір. Тому одна із сторін попереднього договору повинна завчасно письмово повідомити іншу сторону про дату , місце і час підписання основного договору .

3 . Доля завдатку. Зазвичай попередній договір пов'язаний з передачею певної суми . Часто покупець і продавець укладають попередній договір купівлі -продажу квартири , де передбачено внесення завдатку. Покупець квартири на підтвердження своїх намірів (а саме - укласти договір купівлі -продажу ) передає завдаток продавцеві . Мається на увазі, що , якщо покупець передумає укладати договір купівлі -продажу , то завдаток залишається у продавця. Якщо ж передумає продавець , то він зобов'язується сплатити покупцю подвійну суму завдатку. Але в даний час судова практика з приводу застосування норм про завдаток в попередніх договорах неоднозначна: суди часто визнають недійсними пункти попереднього договору , в силу яких одна сторона перерахувала другий грошову суму в якості завдатку в рахунок платежів за попереднім договором . Вихід - укладати окремо попередній договір і окремо договір завдатку.

Тут теж є тонкість : сума повинна бути або мінімальної , з якою не дуже шкода розлучитися , або вона повинна складати більше половини обумовленої ціни . Тому що є стаття в Цивільному кодексі , в якій написано , що при сплаті більше половини вартості продавець не має права вимагати назад майно , а тільки частину суми .

Яким він повинен бути

Завантажити зразок попереднього договору можна з інтернету і «підправити » його під себе. Однак попередній договір є законним тільки в тому випадку , якщо в ньому конкретно прописані істотні умови .

1 . Прізвища , імена , по батькові фізичних осіб з даними паспортів , із зазначенням адреси і місця проживання. Якщо друга сторона відмовляється пред'являти паспорт ( загублений, в наявності лише копії і т.п.) , юристи попереджають: не підписуйте попередній договір !

2 . Точні дані про сам об'єкт нерухомості: адресу , поверховість будинку , поверх , кількість кімнат , площа , а також свідоцтво про державну реєстрацію права й правовстановлюючий документ.

3 . Вартість нерухомості. Встановлена ​​в договорі ціна і буде тією , за якою передається житло (не забудьте в дужках «розшифрувати» суму прописом ) . При цьому важливо обумовити , що ціна є остаточною і не підлягає зміні , що продавець не має права вимагати від покупця інших сум , крім зазначеної в договорі ціни . Це захистить від продавця , який вимагає додаткові кошти для отримання свідоцтва про право власності , наприклад , або інших дій , які й так зобов'язаний виконувати за законом.

4 . Відомості про гроші. Якщо покупцем ( в якості забезпечення виконання зобов'язань у майбутньому ) була передана за попереднім договором певна сума грошей , сторони повинні прописати подальшу долю переданої грошової суми. Маються на увазі випадки повернення отриманих коштів покупцеві , випадки залишення у продавця , залік у вартість житла і т.д.

5 . Термін даного договору, тобто коли сторони мають намір укласти основний договір . Якщо такий строк не визначений, основний договір підлягає висновку протягом року з моменту підписання попереднього договору .

Якщо дотримані ці вимоги , тоді попередній договір дійсний. Якщо один з перших трьох пунктів невірний, договір можна визнати нікчемним .

Відповідно до букви закону , бажано завірити договір у нотаріуса. Це коштує грошей , але спокій і впевненість у завтрашньому дні цінуються значно дорожче. Він , до речі , перевірить всі документи (паспорти , документи на житло) і стане свідком передачі гарантійної суми.

Кожна сторона зберігає копію договору аж до угоди. Усі копії знищуються після підписання основного договору .

услуги таможенного оформления

Cпорiднене
Попередній договір . Плюси і мінуси | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 2
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.