Попередні статті

Четверг 15-янв


Воскресенье 28-дек


Пятница 26-дек


Воскресенье 30-ноя


Среда 26-ноя


Понедельник 24-ноя


Среда 01-окт


Пятница 19-сен


Вторник 16-сен


Пятница 29-авг


Понедельник 25-авг


Воскресенье 24-авг

Продати ще збудовану квартиру досить непросто. Але за наявності частки терпіння - цілком реально.

А от реалізувати віртуальне житло , яке до того ж знаходиться в заставі у банку , набагато складніше.

Продаж житла в споруджуваному відповідно до 214- ФЗ будинку , - точніше, не реалізація самої квартири , а переуступка права її вимоги (договір цесії) - справа досить поширене . Зазвичай так роблять , коли змінилися життєві обставини , припустимо , народилася ще одна дитина і потрібно житло просторіше . Або продавець віртуальної квартири попросту хоче підзаробити на різниці цін - житло на пізніх стадіях будівництва коштує набагато дорожче , ніж на старті продажів. До того ж це вигідно і покупцеві , так як він купує житло до здачі будинку , а значить , заплатить менше , ніж за готову квартиру.

Але чи реально продати за договором цесії квартиру в споруджуваному будинку , якщо вона знаходиться в заставі у банку ?

«Повітря» у борг


Придбання квартири в споруджуваному житловому комплексі - це своєрідна купівля « повітря » , тобто того , чого поки ще не існує. А придбання новобудови на позикові кошти можна назвати абсурдом в квадраті : ви купуєте те , чого немає , за гроші , яких у вас теж немає.

Продавець іпотечної квартири обтяжений в даному випадку відразу двома договорами : з забудовником - про купівлю житла , з банком - про одержання ( і наступному поверненні ) кредиту . А тому , швидше за все , буде потрібно отримати дозвіл у обох, перш ніж вдасться укласти з покупцем договір цесії .

Для початку потрібно ще раз уважно прочитати договір з банком про видачу кредиту під заставу житла, що будується . Цілком можливо , що там є пункт , на який раніше позичальник не звернув уваги ( особливо , якщо згодом ніякого договору цесії укладати не збирався ) . А саме : заборона на відчуження квартири протягом трьох років після будівлі будинку (як варіант - до оформлення права власності) або до тих пір , поки не виплачений весь кредит .

Якщо таке обмеження в договорі є , то єдиний варіант - погасити позику грошима покупця , зняти обтяження з об'єкта нерухомості і вже потім отримати решту грошей в обмін на переоформлення договору пайової участі ( ДДУ ) . Звучить досить просто , але спробуйте знайти того , хто передасть вам значну суму без оформлення договору купівлі -продажу ( та перереєстрацію ДДУ ) , а його, зрозуміло , укласти не вийде , поки квартира в заставі. Документально подібну угоду оформити цілком можна за допомогою юристів , але вельми сумнівно , що на таку схему погодиться більшість покупців.

А тому набагато більш реально - продати право вимоги квартири в зв'язці з чинним кредитним договором , тобто при участі в угоді самого банку , який видав вам іпотечну позику . Якщо ще пару років тому отримати на це згоду банку було вельми проблематично , то зараз деякі кредитні організації не заперечують проти зміни власника закладеного житла. Особливо якщо пайовик - позичальник дасть зрозуміти , що у нього виникли фінансові проблеми і подальші виплати йому , можливо , не потягнути. Як відомо , кредитним організаціям набагато вигідніше регулярно отримувати платежі за кредитом , чим займатися реалізацією заставної квартири , а тим більше - недобудованою.

Зметикувати на чотирьох


Насамперед продавцеві слід звернутися до його банку і по можливості максимально детально пояснити причини, з яких він змушений перереєструвати ДДУ на іншу людину. В якості обов'язкової умови слід представити банку офіційний дозвіл самого забудовника на подібну операцію (у деяких компаніях за таку згоду доведеться заплатити ) . Потім в банк подається письмова заява про бажання укласти договір цесії . На розгляд його звичайно йде два - три дні. Більшість банків за таку послугу також вимагатимуть комісійні (від 10 до 20 тис. руб. )

До цього часу , звичайно , слід визначитися з кандидатурою покупця. Бо йому належить вибирати , як саме буде укладена угода. Найпростіше - якщо у нього вже є необхідна сума цілком. У цьому випадку підписується тристоронній договір між продавцем , покупцем і банком . Покупець вносить гроші в дві різні банківські комірки: в одну - суму , яка покладається банку (сам кредит , всілякі відсотки і пені) , в іншу - те, що забирає продавець. Одночасно на реєстрацію в Управління Росреестра подається заява банку про зняття обтяження з квартири і договір переуступки прав вимоги . Новий ДДУ при цьому не полягає ( переоформляється старий) .

Деякі банки з осередками вже не працюють , воліючи безвідкличний акредитив . У рамках цієї операції банк розміщує гроші покупця на спеціальному рахунку і переводить їх на рахунок продавця лише після ознайомлення з документами про перехід права власності на нерухомість. Зрозуміло, після того , як звідти відніме всю суму боргу по іпотеці.

Все за законом


Є ще одна схема продажу іпотечної квартири - покупцеві буде необхідно самому скористатися позиковими засобами для того , щоб погасити кредит продавця. Ще рік -два тому це було нереально , але зараз деякі банки видають такі кредити . Правда , лише в тому випадку , якщо мають справу з забудовником , які продають житло за договорами пайової участі у рамках 214- ФЗ. Тобто схема ЖБК у банків довіри не викличе.

І тут також можливі два варіанти розвитку подій. Перший : квартиру , куплену за іпотекою , можна продати шляхом заміни сторін договору . У такому випадку покупець бере на себе абсолютно всі зобов'язання по іпотеці у продавця. Все що зверху суми - передається продавцеві . Зрозуміло , тут потрібно отримати згоду на операцію з боку банку-кредитора , а це далеко не завжди реально . Найімовірніший результат: банк не порахує нового позичальника настільки ж надійним , як старий . А стало бути , у переоформленні договору відмовить .

Другий варіант: покупець бере іпотечний кредит в іншому банку. За рахунок цих коштів погашається перший кредит , продавець отримує свою невелику прибуток і , здається , всі задоволені. Однак за фактом зробити це просто лише в тому випадку , якщо у покупця вже є якась нерухомість , на яку можна оформити заставу. Видавати кредит на те , що вже один раз закладено , банк зрозуміло, не стане . А тому потенційному покупцеві , звичайно , набагато зручніше буде набувати квартиру безпосередньо у забудовника.

У цілому , шанси на те , щоб переоформити іпотечну квартиру в споруджуваному будинку на іншу людину і виручити при цьому хоч якийсь прибуток , дуже невеликі. Максимум , на що може розраховувати продавець , це «вийти в нуль» , витративши силу-силенну часу . Так що йти на це варто лише в самому крайньому випадку.

Cпорiднене
Як продати іпотечну квартиру в новобудові | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 3
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.