Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Купуючи квартиру на стадії котловану , а вірніше , інвестуючи гроші в її будівництво , дуже складно передбачити , що станеться з будівництвом і майбутнім домом насправді.

Ризики колосальні , і всі це розуміють . Тому й готові переплачувати свої кровні за житло в майже добудованих і повністю готових корпусах , сподіваючись , що на останніх етапах будівництва всі можливі проблеми вже в минулому. Але , на жаль , це не так.

І щоб захистити покупців новобудов від можливих помилок , «Журнал про нерухомість MetrInfo.Ru » вирішив з'ясувати, з якими неприємностями можна зіткнутися , купуючи нерухомість в самому фіналі проекту.

Майже побудовано


На будмайданчику височіють стіни , а у деяких корпусів навіть є даху , і забудовник гордо заявляє , що там ведуться оздоблювальні роботи та всього- через пару місяців проект ( або його чергова черга) буде завершений. Загалом, майже побудовано. Але майже - це все-таки не готове , і розслаблятися зарано: « Усі ризики , характерні для первинного житла , зберігаються аж до введення об'єкта в експлуатацію» , - стверджує Роман Семчишин , директор інвестиційного департаменту TEKTA GROUP , хоча у міру завершення будівництва вони і знижуються. Але все одно можна зіткнутися і з подвійними продажами , і з порушенням умов договору, за яким купувалася нерухомість , і зі зміною планування і метражу , і з низькою якістю будівництва. «Наприклад , мав місце один проект , де при будівництві абсолютно ігнорувалися вимоги геодезії. В результаті , коли геодезична компанія все-таки приступила до роботи ( за фактом вийшла перевірка , а не контроль за будівництвом ) , виявили , що ліфтова шахта відхилилася від заданого положення майже на 15 см. Тобто будинок добудували , але здавати його було не можна » , - розповідає Артем Горлюб , заступник гендиректора ЗАТ « ГВСУ -Ріелті ».

Але найголовніше - навіть на фінальних стадіях залишаються ризики затягування термінів будівництва та недобудови , причому навіть 214 закон « Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ... » від них не рятує , про що ми розповідали у статті « Недобудова - страшний сон пайовика : стовідсоткової гарантії не дає навіть закон ФЗ -214 . Але можна боротися і перемагати - поради фахівців ».

Як зазначає Наталія Козлова , генеральний директор ВАТ « Главмосстрой - нерухомість » , закон лише стимулює забудовників до своєчасного введення об'єктів в експлуатацію. «Але він ніяк не регулює помилки і прорахунки забудовника , пов'язані з економікою , виплатою відсотків по кредитах , обтяженням за проектом ( частки міста , частки співінвесторів та ін.) Якщо у забудовника закінчаться гроші або він стане банкрутом , зобов'язання за 214- ФЗ нікуди не подінуться , проте грошей , щоб по них відповісти , не буде » , - каже Олексій Харитонов , директор управління продажів та маркетингу компанії« ЮІТ СітіСтрой ».

Звичайно , не можна сказати , що призупинення будівництва практично завершених проектів - це поширена практика , адже , як зазначає Андрій Блажко , член правління групи компаній « Домобудівник» , генеральний директор ТОВ « Домобудівник - Південний захід » , коли будинок практично збудований , особливої ​​потреби в фінансуванні вже немає , а отже , ситуацій , при яких не вистачить грошей на завершення проекту , дуже мало. «Крім того , забудовнику невигідно припиняти будівництво (особливо коли він працює за 214- ФЗ: це загрожує штрафами і неустойками . - Від ред.) . Якщо в 14 -20- поверховому будинку не добудовано 5-6 поверхів , то ризик довгобуду фактично зберігається тільки у невеликих компаній. У великих же забудовників , як правило , є можливість провести рефінансування або перекредитуватися в іншому банку » , - розповідає Родіон Олексієнко, заступник генерального директора з продажів« СКМ Груп ».

Тим не менш, за даними адвоката Олега Сухова , керівника юридичного однойменного центру , фінансування близько 10 % всіх новобудов закінчується раніше закінчення будівництва , тобто вони перетворюються в недобудови і довгобуди , в тому числі і на фінальних стадіях .

Ірина Доброхотова , голова ради директорів компанії «БЕСТ - Новострой » , наводить як приклад один з найвідоміших довгобудів Москви - ЖК « Вертикаль» , його нова назва - « Велл Хаус на Ленінському »: « На об'єкті кілька разів змінювався забудовник , вносилися зміни в сам проект , у тому числі щодо поверховості будівлі. А потім на темпи його будівництва вплинула криза ».

Загалом, передбачити , з якою швидкістю добудовуватиметься будинок , досить важко. «Причому треба відзначити , що затягування термінів може супроводжуватися закінченням терміну дії дозволу на будівництво та договору оренди земельної ділянки , що вимагає продовження цих документів , а це знову додатковий час і збільшення термінів будівництва» , - говорить Артем Горлюб (ЗАТ « ГВСУ - Ріелті» ) .

«І стовідсоткової впевненості в завершенні будівництва теж бути не може , адже ніхто , крім тих , хто присвячений у внутрішні справи забудовника , не знає проблем компанії » , - попереджає Сергій Жаріков , заступник генерального директора групи компаній « СК Слов'янський». Точно так само не відомі і наміри забудовника , і його плани. «Наприклад , чи не розпродавши повністю добудовували об'єкт , він може приступити до купівлі нових майданчиків , спрямовуючи на ці цілі виручку від продажу квартир в майже готовому проекті. І в кінцевому підсумку може виявитися , що забудовник переоцінив свої сили. Також нерідкі конфлікти між акціонерами , що призводять до заморожування проектів » , - говорить Артем Горлюб (ЗАТ« ГВСУ -Ріелті »). Причому проблемним для забудовника буває не той об'єкт , в якому покупець купив квартиру , а інший , наприклад , на початковій стадії будівництва , але якщо забудовник збанкрутує , це не врятує і пайовиків практично завершеного житлового комплексу.

Будинок побудований , але не зданий


Ризики недобудови і затягування термінів будівництва сходять нанівець , тільки коли будинок повністю добудовується , тоді ж стає зрозуміло , чи виконав забудовник свої зобов'язання за якістю. Однак побудувати будинок - це ще півсправи , перед заселенням необхідно , щоб він отримав висновок органу державного будівельного нагляду про відповідність вимогам технічних регламентів та проектної документації ( ЗОР ) і дозвіл на введення в експлуатацію ( РВЕ ) . А цей процес іноді розтягується на роки і часом вимагає додаткових витрат часу , нервів і грошей і призводить до судових розглядів . До того ж , як зазначає адвокат Олег Сухов , навіть на цьому етапі забудовник може почати процедуру банкрутства , наприклад , якщо добудова проекту буде неможлива або не цікава йому або місцевим органам влади , і тоді у покупців або пайовиків виникає ризик залишитися і без житла , і без грошей.

Хоча в більшості випадків рано чи пізно , але добудовані житлові комплекси таки вводяться в експлуатацію. «Причому якщо говорити про Москві і Підмосков'ї , то зараз рідко хто затримує введення об'єкта більш ніж на півроку » , - оптимістично запевняє Наталія Бланкова , маркетолог компанії « Еталон- Інвест». Затримки ж зазначеного процесу відбуваються по цілому ряду причин. «Наприклад , можуть виникнути складнощі з проведенням інженерних мереж і підключенням до комунікацій » , - каже Роман Семчишин ( TEKTA GROUP ) . Це , можливо , найпоширеніша проблема , з якою , за даними адвоката Олега Сухова , стикається близько 10 % новобудов.

Вона виникає внаслідок прострочення технічних умов або недотримання оних , помилок у дозвільній документації на будівництво або помилок , допущених при проектуванні і будівництві інженерних систем , або нестачу потужностей в даному районі , а іноді і по халатності забудовника. «Наприклад , дуже часті ситуації , коли забудовник не виробляє прокладку зовнішніх мереж . Так , в Балашисі був випадок , коли підключили до мереж цілий мікрорайон , переклавши цю турботу на міські влади. Проблема була вирішена тільки через 1,5 року після масових демонстрацій ошуканих пайовиків » , - розповідає Артем Горлюб (ЗАТ« ГВСУ -Ріелті »).

Також нерідкі випадки , коли забудовник будує комунікації , але не може отримати дозвіл на їх підключення - через низьку якість інженерних мереж або адміністративних чвар. Причому треба відзначити , що такий ризик вище , коли будинок будує невелика компанія , особливо якщо це її перший проект: « Як правило, у подібних забудовників немає налагодженої роботи з муніципалітетом і немає лобіста за технічними умовами і адміністративних питань » , - пояснює Родіон Алексєєнко ( «СКМ Груп »).

«Також до істотних причин затримок введення житла в експлуатацію можна віднести відхилення від проекту в процесі будівництва (наприклад, збільшення поверховості , збільшення загальної площі будинку ), порушення технологій будівництва , адміністративні проблеми (наприклад , невиконання умов інвестконтракта чи необхідність його коригування) і т. д. » , - перераховує Олексій Харитонов ( « ЮІТ СітіСтрой »). Найсумніший випадок , коли виявляється, що будинок побудований незаконно , наприклад , на майданчику , не призначеної для будівництва житла або неправильно оформленої у власність або оренду , або за інвестконтракту , отриманому нелегітимним шляхом в обхід існуючих обмежень на будівництво та містобудівних планів . У подібних ситуаціях вже готові будинки замість отримання дозволу на введення в експлуатацію навіть потрапляли під знос . Але , правда , подібних історій таки не багато , набагато частіше виникають питання до якості об'єкта.

« Біч всіх новобудов - це будівельні недоліки: розбиті вікна , що не закриваються двері та вікна і більш серйозні порушення , наприклад , згадане вище відхилення ліфтової шахти » , - говорить Артем Горлюб (ЗАТ « ГВСУ -Ріелті »). У кризові та посткризові роки доходило до того , що забудовники в процесі будівництва навіть переходили на більш дешеві і неякісні матеріали , і сьогодні у подібних проектів регулярно виникають проблеми при введенні в експлуатацію . « А взагалі , з причини невідповідності будівлі будівельним нормам і вимогам до охорони навколишнього середовища або пожежної безпеки , відсутність скління на лоджіях або заявленого в дозвільній документації муніципального ремонту затримкою отримання РВЕ страждають близько 5 % новобудов » , - повідомляє адвокат Олег Сухов. Правда , в подібних випадках краще вже затримка , ніж здача будинку в обхід всіх правил , що загрожує проживанням у неякісному житло і навіть загрозою для життя і здоров'я.

Проблеми з інженерними системами і неналежною якістю житла - найсерйозніші , їх рішення навіть за найсприятливішого результату зазвичай доводиться чекати не менше півроку , тому якщо причини затримки введення в експлуатацію не настільки серйозні , то можна вважати , що пощастило. «Наприклад , затримка може бути через невідповідність даних БТІ та проектної документації з питання нумерації квартир , якщо в документах , припустимо , нумерація справа наліво , а в БТІ навпаки. Або розкриваються технічні помилки в ДДУ » , - говорить Артем Горлюб (ЗАТ« ГВСУ -Ріелті »). Також забудовнику іноді потрібно додатковий час на приведення документації згідно з вимогами Госстройнадзора , на збір всіляких довідок та усунення дрібних недоробок . І як запевняє Олексій Харитонов ( « ЮІТ СітіСтрой » ) , всі подібні питання , як правило , вирішуються протягом трьох місяців.

Після введення в експлуатацію


Але і після введення проекту в експлуатацію залишаються ризики , пов'язані з заселенням , облаштуванням побуту і оформленням квартир у власність.

Дуже часто державна комісія , приймаюча будинок , пропускає якісь недоліки , а якщо у забудовника «все схоплено» , то в експлуатацію може бути введений абсолютно неякісний об'єкт . І в таких випадках за якість доводиться боротися самому покупцеві : відмовлятися від підписання акту передачі квартири , писати претензії забудовнику про усунення недоробок на підставі договору пайової участі ( за 214- ФЗ забудовник зобов'язаний забезпечувати якість житла , а також встановлюється гарантійний термін, протягом якого він повинен усувати всі дефекти безкоштовно ) , а то і звертатися до суду.

Проблеми можуть виникнути і з комунікаціями . «Наприклад , при підключенні будинку до зовнішніх інженерних мереж за тимчасовою схемою (підключення електрики по« воздушки »і т.п.) , в результаті чого споживач (особливо це стосується Московської області) ризикує залишитися без води і світла » , - каже Тетяна тиків , директор департаменту з управління активами Групи ПСН .

Зокрема таке можливо , якщо проект вводиться в експлуатацію поетапно: «У таких випадках підключення перших черг може відбуватися за тимчасовою схемою до існуючих комунікацій з розрахунком на підключення згодом до нової потужної інфраструктурі. Але якщо з її будівництвом з тих чи інших причин виникають проблеми , то перші черги так і залишаються підключеними за тимчасовою схемою або на якийсь час зовсім залишаються без комунікацій » , - розповідає Наталія Бланкова ( « Еталон- Інвест »).

Відомі й такі історії , коли після введення будинку в експлуатацію забудовник просто відмовлявся переводити будинок на постійну схему підключення . Взагалі , якщо об'єкт отримує РВЕ , маючи підключення за тимчасовою схемою , це може означати , що забудовник не виконав ряд технічних вимог або навіть не оплатив підключаються потужності для підключення за постійною схемою . Керуюча компанія (часто афільована з забудовником ) , тим не менш приймає такий будинок , закриваючи питання гарантійним листом з відповідними зобов'язаннями . Але виконувати їх ніхто не поспішає , адже підключення за постійною схемою вимагає чималих витрат , і в результаті через пару років мешканці, приміром , втомлені від перебоїв з електрикою , можуть отримати пропозицію скинутися на трансформатори та щитові .

І навіть якщо забудовник виявляється чесним , виправляє свої помилки , усуває недоробки і переводить проект на постійну схему підключення , це займає час . «Протягом якого ліфти працюють непостійно , виникають протікання в трубах , спостерігаються перебої з водою , опаленням , енергопостачанням та вивезенням сміття тощо А можливість повною мірою користуватися всією інженерною інфраструктурою будинку , тобто нормально жити , нерідко з'являється тільки через 3-4 місяці після здачі будинку » , - говорить Олексій Харитонов ( « ЮІТ СітіСтрой »). Таким чином , як зазначає Сергій Яковлєв , заступник генерального директора з правових питань ЗАТ «Група компаній« Житловий капітал » , з'являється ризик додаткових фінансових витрат для тих , хто знімає житло або залучив для оплати новобудови кредит , плануючи погасити його за рахунок продажу наявний квартири ( тієї , в якій позичальник проживає) . Але , втім , цей ризик може виникнути і раніше , за будь-яких затримках у будівництві будинку або в отриманні РВЕ .

Однак більш серйозна проблема після введення в експлуатацію та підписання акта прийому -передачі житла може виникнути з його оформленням у власність. А це означає , що в квартирі не можна буде зареєструватися , її не вийде продати , обміняти або здати в оренду (з договором , тобто офіційно ) .

Оформлення у власність найчастіше затягується через паперову тяганину : «Наприклад , якщо забудова ведеться на державній або муніципальній землі , для реєстрації права власності пайових інвесторів необхідно , щоб забудовник і місцева влада підписали акт реалізації інвестиційного проекту. Він підтверджує , що місцеві влади не мають претензій до забудовника в частині його майнової частки , і лише за наявності цього документа права на побудоване житло можуть реєструватися в Росреестра . Якщо ж цей акт не підписаний , залишається тільки чекати його підписання або визнавати права на квартири в новобудовах в судовому порядку » , - пояснює Василь Шарапов , юрист девелоперської компанії« Сіті-XXI століття ». Єдино , радує той факт , що суди частіше виявляються на стороні покупця , але в кожному разі , вони забирають час і нерви , а якщо житло купувалося в іпотеку , то ще й збільшується переплата по кредиту , адже до оформлення нерухомості у власність ставки вищі.

«При цьому із затримками і ризиком судового оформлення власності стикається близько 80 % покупців новобудов » , - повідомляє адвокат Олег Сухов. Якщо нерухомість реалізовувалася за ДДУ відповідно до 214- ФЗ , то ймовірність обійтися без суду вище , в цьому випадку затримка з оформленням у власність найчастіше виникає лише при реєстрації першої квартири , адже Росреестр перевіряє всю документацію , а наступні об'єкти в тому ж будинку реєструються досить швидко , хоча зволікання , звичайно , бувають . «Але , правда , якщо дозвіл на будівництво було оформлено після 01.04.2009 р. , то за законом учасник пайового будівництва має право претендувати на отримання неустойки » , - говорить Сергій Яковлєв ( «Група компаній« Житловий капітал »). Тобто не все так погано. А ось якщо житло купувалося в обхід 214- ФЗ або раніше , ніж він був прийнятий , тобто за попередніми договорами купівлі -продажу , векселями тощо , то ймовірність суду зростає. Нерухомість .

Оформление ветрин является достаточно сложной задачей, справиться с которой иногда могут только профессионалы. Демонтаж пленки оракал относится именно к таковой, поэтому фирма GodSun всегда поможет вам в этом деле.

Cпорiднене
Новобудови: чим ризикує покупець | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 1
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.