Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Не секрет , що на сьогоднішній день , та й не тільки , нерухомість є хорошим вкладенням капіталу .

Як показує практика , ціни на нерухомість з кожним днем все ростуть і ростуть . Зниження цін , за словами аналітиків , чекати не доводиться , та й навряд чи повториться 2008 рік на ринку нерухомості.

Придбання житла для вкладення капіталу зараз доцільно переважно з точки зору особистих цілей , оскільки в умовах нестабільності і стагнації економіки , внутрішніх проблем країни - стабільність будь-якого доходу може опинитися під загрозою , і проживання в орендованій квартирі властиво частіше для іноземців та іногородніх , а також для молодого покоління. Покупка з метою вкладення особистого капіталу і забезпечення сім'ї і дітей нерухомістю характерні і на вторинному ринку , але більше - на первинному ринку , якщо мова йде про наявність того самого капіталу і відсутності терміновості у вирішенні питань з житлом.

«Якщо говорити про придбання нерухомості з чисто інвестиційної точки зору , то звичайно мова йде про покупку саме на первинному ринку , причому на низькій стадії готовності з наступною можливою перепродажем вже готової нерухомості , - розповідає Орлова Катерина , директор RealEstateZemerConsulting & Development . - Ключовим є фактор підвищення цін за рахунок підвищення стадії готовності - зростання набагато більш істотний , ніж загальний природний ріст рівня цін на нерухомість , який після зупинки різкій коригування « нульових» років встановився на середньому рівні , в середньому за рік плюс -мінус порівнянному з офіційним рівнем інфляції ».

Квартира = прописка

Крім перерахованих вище вкладень грошей також зауважимо , що деякі люди купують квартиру для того , щоб отримати прописку.

На диво процентне співвідношення людей , які вкладають гроші , щоб мати столичну прописку досить низьке . У Москві і Підмосков'ї в основному квартири набувають москвичі і жителі з регіонів. За даними « Інком-Нерухомість » , у столиці лише 12,8 % людей купують житло з переважною метою прописки (з них більше половини з СНД) , у Підмосков'ї їх більше - 26,3 % (як правило , це громадяни СНД).

« Більшою мірою квартири приїжджими з регіонів та країн СНД купуються з метою подальшого проживання , оскільки багато працюють у столиці , або в Московській області , - говорить провідний спеціаліст Аналітичного центру компанії Est - a - Tet Володимир Богданюк . - Це зумовлено тим , що московський регіон є економічним центром країни ».

«Купуючи квартиру , клієнти в багатьох випадках отримують право на реєстрацію і його використовують , - каже Вадим Ламін , Керуючий партнер агенції нерухомості SPENCER ESTATE . - Постійна реєстрація в Москві необхідна при працевлаштуванні на певні позиції , наприклад , влаштуванні дітей у садки і школи та ін Але я б не назвав це причиною покупки ».

У свою чергу Софія Лебедєва зауважує , що не можна сказати , що люди масово купують житло заради прописки. У першу чергу покупці бажають поліпшити свої житлові умови.

« Первинка » або « вторинка» ?

Коли мова йде про вкладення коштів у нерухомість , слід враховувати кілька факторів , які допоможуть вам правильно інвестувати свої гроші :

1 . Рік будівництва будинку

2 . район

3 . Віддаленість від метро

4 . розвинена інфраструктура

Якщо на первинному ринку ціна зростає за рахунок підвищення стадії будівництва (класичний варіант: купити об'єкт на рівні котловану і продати після здачі держкомісії ) , то на вторинному ринку такого немає. Взагалі , можливостей для збільшення ціни в кожній конкретній вторинної квартирі дуже мало: це або ремонт , або відкриття станції метро неподалік чи будь-яке інше поліпшення транспортної доступності району.

В якості інвестицій вибирають найбільш ліквідні об'єкти. Інвестори вивчають пропозиції в районах , в яких планується відкриття станції метро. Крім того , інтерес викликають квартири на першому поверсі , які можна перевести в нежитловий фонд , а потім продати або здати в оренду.

На сьогоднішній день в Москві і Підмосков'ї частка інвестиційних угод невисока - вона знаходиться на рівні 8-12%. Проте на території Нової Москви ця частка вище , і в деяких випадках досягає 30%. У першу чергу це пов'язано з тим , що приєднані території зараз мають хороші перспективи з точки зору зростання цін за рахунок розвитку дорожньо- транспортної мережі .

Переваги інвесторів щодо вибору між « первинкою » і « вторічкой » різняться залежно від того , з якою метою купується квартира. Якщо мова йде наступною здачі в оренду , то інвестори воліють готове житло - якісне вторинне пропозицію. Якщо говорити про вкладення капіталу з метою отримання доходу після перепродажу квартири , то в даному випадку інвестори , звичайно , найчастіше вибирають новобудови. «Саме на первинному ринку можна отримати максимальну прибутковість за рахунок збільшення вартості житла в міру підвищення готовності будинку » , - зазначає Марія Литинецкая , генеральний директор компанії « Метріум Груп».

Звернемо увагу на те , що здавати квартиру відразу після покупки можна тільки на вторинці . Але є одне АЛЕ - квартири , які здаються в оренду , великого доходу не приносять. Наприклад , однокімнатна квартира площею 34 кв.м на Півночі Москви коштує 6 млн рублів. Щось ще доведеться вкласти в ремонт. Орендна ціна такої квартири складає близько 30 тисяч рублів. Для того щоб ці вкладення окупилися , має пройти більше 16 років. Однак з іншого боку , не варто забувати , що придбаний об'єкт , при благополучній економічної ситуації , сам по собі буде рости в ціні , і сукупний інвестиційний дохід може виявитися досить високим.

Другий варіант - покупка квартири в новобудові . Таке вкладення не припускає, зі зрозумілих причин , негайної експлуатації квартири , і покупці розраховують тільки на зростання її ринкової вартості . По-перше , ціни підвищуються на кожному етапі будівництва , адже чим готовність об'єкта вище , тим він дорожчий , по-друге , з кожним місяцем ми відзначаємо стабільне зростання цін . «Проте , як зазначає Олексій Шленов , виконавчий директор« МІЕЛЬ - Мережа офісів нерухомості » , інвестиції в незавершені об'єкти завжди несуть у собі елемент ризику , тому при такій покупці необхідно чітко орієнтуватися в ринку , розуміти , що являє собою забудовник і продавець , скрупульозно перевірять документи і вірно оцінювати ситуацію ».

прибуток

« Середній подорожчання житла становить від 10 до 30% залежно від того , як швидко інвестор реалізує свій об'єкт , - говорить Софія Лебедєва , генеральний директор компанії« МІЕЛЬ - Новобудови ». - Якщо виставити квартиру на продаж через півроку з початку будівництва , то подорожчання буде порядку 10% , якщо через 1-1,5 року - 30 % ».

Варто відзначити , що прибуток власник інвестиційної квартири в новобудові отримує в першу чергу за рахунок зростання ринку і підвищення стадії будівельної готовності. Однак не варто забувати про пов'язані з інвестиціями в житло ризиках. Купуючи нерухомість в готовій новобудові , ви ризикуєте мінімально , і навпаки , якщо ви вкладаєте кошти в проект на початковій стадії будівництва , ризики максимальні, зате прибуток набагато більше.

прогнози

За традицією вже у вересні очікується підвищення цін на первинному ринку у зв'язку з настанням ділового сезону . Причиною цього є те , що багато хто повертається з відпусток і з новими силами готові вирішувати свої житлові питання . Поки ж , за словами Олексія Шленова , зміна цін відбувається за ринковими правилами - найбільш затребувані об'єкти з якісними характеристиками ростуть в ціні , у той час як ціна на менш ліквідні об'єкти коригується у бік зниження .

Проте Марія Литинецкая вважає , що чекати істотного зростання цін найближчим часом не варто , оскільки купівельна спроможність населення залишається все ще на досить низькому рівні. « Двигуном попиту могло б стати зниження іпотечних ставок , проте це малоймовірно в найближчій перспективі , - каже вона. - Більш очевидним сценарієм бачиться нульова динаміка підвищення вартості житла або ж приріст на рівні інфляції - в економ -класі на 7-8 % , а в бізнес -класі на 5-6 % за підсумками року ».

Зауважимо , що зараз на ринку спостерігаються деякі тривожні настрої, пов'язані з можливою девальвацією рубля. Всі чекають , що вона якраз станеться восени поточного року. Однак аналітики в один голос твердять , що такого істотного зниження , яке було в 2008 році , навряд чи буде.

«Цього року з початком ділового сезону ми очікуємо помітне підвищення активності покупців в жовтні- листопаді , - каже Дмитро Таганов , керівник аналітичного центру корпорації« ІНКОМ ». - В операціях це відіб'ється на 20% зростанні , а на цінах сезонність не повинна позначитися , тому що якщо ціни продавцями будуть підніматися , це призведе до скорочення попиту » .

Вадим Ламін вважає , що навряд чи зростання цін буде мати масовий характер , вірогідність цього невисока, проте в деяких сегментах , особливо дорогого , ексклюзивного формату , цього виключати не можна.

Що стосується вкладення капітали в нерухомість , то всі аналітики рекомендують вкладати саме в житло на первинному ринку. « Вторинні квартири - це не інвестиційний товар , - зазначає Дмитро Таганов . - З ринку "вторинки" інвестори пішли , ще в 2008 році практично всі переключилися на новобудови. Частка інвестиційних покупок на вторинному ринку житла Московського регіону вже кілька років зберігається на рівні 10 % від загального обсягу угод . Пов'язано це з тим , що на відміну від первинного ринку на вторинному ціни практично не зростають ». Однак , як зауважує Олексій Шмонов , генеральний директор порталу про нерухомість Move.su , не можна сказати , що на вторинному ринку не ростуть , так як у вторинного ринку є свої плюси. Якщо купити квартиру в гарному будинку , який за якістю нічим не поступається новобудовам , то можна і тут примудритися виграти.

Cпорiднене
Нерухомість як хороше вкладення капіталу | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 4
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.