Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Кредит під заставу комерційної нерухомості - одна з найулюбленіших кредитних операцій для банків, з причини «твердості» застави.

З іншого боку, для позичальника найбільш затребуваним є кредит під заставу придбаної комерційної нерухомості, коли замість оренди він оплачує кредит.

У середньому процентні ставки по короткострокових заставними кредитами на один-два роки «під нерухомість» тримаються в діапазоні 13-16% річних. Однак кількість привабливих пропозицій з особливими умовами і дивно низькими ставками в 8-10% постійно зростає.

Низькі ставки зобов'язують


Зокрема, з початку 2013 року, відбулося значне зниження процентних ставок за програмою «Комерційна іпотека» в Росбанке. Кредит під заставу нерухомості в цій організації підприємства і підприємці можуть отримати за ставкою від 9% річних, а клієнти, що мають статус сумлінного позичальника Росбанка, - від 8%. У «ЮніКредит Банку» ставки по «Комерційної іпотеку» за певних умов можуть скласти 9,5% річних. В Ощадбанку кредит за програмою «Бізнес-нерухомість» можуть надати ІП і малим підприємствам під 10,69%. Звичайно, низькі відсотки «Не дарують за красиві очі», а надають на особливих умовах. Наприклад, в Ощадбанку від позичальника вимагатимуть порука фізичної або юридичної особи. У «ЮніКредит Банку» не фінансують об'єкти нежитлового фонду, розташовані в хрущовках. У цілому підсумкова процентна ставка залежить, насамперед, від фінансового стану позичальника, від терміну і суми кредиту, історії співпраці клієнта та банку ...

«Наявність якісної застави знижує потенційні ризики банку і дозволяє пропонувати більш лояльні умови кредитування», - пояснює начальник відділу експертизи застав Енергомашбанка Юлія Алексєєва. Справедливості заради варто відзначити, що в реальності для більшості позичальників ставки за кредитами під заставу нерухомості будуть помітно вище «привілейованих». Наталія Меремьяніна, експерт по роботі з сегментом МСБ (малий та середній бізнес) Абсолют Банку, зазначає: «Процентні ставки по« Комерційної іпотеку »в середньому по ринку коливаються від 13 до 16% річних. Якщо говорити про середню по ринку сумі початкового внеску, то вона може становити від 15 до 30% ».

Ідеальні форми поза конкуренцією


Найчастіше банки пропонують кредити в сумі не більше 70% від оціночної вартості заставної нерухомості. Головними вимогами до нерухомості з боку кредитора залишаються правильне оформлення документів, наявність реєстрації в Росреестра і відсутність обтяжень нерухомості, наприклад застави. Часто кредитор перевіряє і відсутність неузаконених перепланувань. Крім того, комерційні банки висувають дуже жорсткі вимоги до рівня фізичного зносу конструкцій. Кредитори дуже не люблять дерев'яні перекриття.

«Банк повинен бути впевнений у можливості подальшої реалізації даного застави. Крім того, для комерційної нерухомості, крім фізичного стану, важливий характер її використання. Наприклад, приміщення, призначені для якихось специфічних виробництв, не завжди можуть бути використані в інших цілях, відповідно, виникають питання з можливістю реалізації такої нерухомості », - зазначає Юлія Алексєєва.

Оцінка оцінці ворожнечу


Процедура видачі кредитів під заставу комерційної нерухомості или дома в Ивановской области виглядає таким чином.

Зазвичай для початку потенційний позичальник направляє звернення в банк, одночасно надаючи пакет установчих та частина фінансових документів, на підставі яких визначається доцільність надання кредиту. Термін первинного розгляду у більшості випадків становить один-два дні.

Далі, у разі позитивного враження від первинної документації, здійснюється професійна оцінка об'єкта нерухомості у незалежного оцінювача. Тільки спеціалізована професійна організація зможе оцінити реальну вартість об'єкта. У більшості випадків позичальник вільний у виборі будь-якого оцінювача. Тут важливим є дотримання ФЗ-135 про оціночну діяльність. «Головною умовою для банку є отримання якісної роботи з дотриманням принципів об'єктивності та достовірності оцінки, які є обов'язковими вимогами при складанні звітів про оцінку. Потенційному позичальнику (власнику) рекомендується розбірливо підходити до вибору оцінювача, орієнтуючись на його досвід і сумлінність, а не на готовність оцінити за невеликі гроші і в короткі терміни », - констатує Юлія Алексєєва.

При складанні неякісного звіту в першу чергу в оману вводиться сам клієнт, який платить за оцінку чималі гроші, а отримує звіт, з якого абсолютно не розуміє, скільки реально коштує його майно.

За словами директора дирекції по роботі з малим та середнім бізнесом Росбанка Анатолія Хвостикова, «банк має право відмовити в розгляді звіту про оцінку, підготовленого неакредитованій компанією, якщо він не відповідає вимогам кредитної організації».

У свою чергу старший віце-президент, керівник дирекції по роботі з підприємствами будівельної галузі та ринку нерухомості Банку УРАЛСИБ Сергій Буланов стверджує, що «банк приймає будь-яку оцінку, але піддає її рецензування силами відповідних служб».

Процедурна частина


Після оцінки банк у більшості випадків проводить повну інспекцію об'єкта. Запрошувати решту документів і оцінює наявність можливих перешкод для реалізації застави. Наприклад, чи не було звернень на стягнення майна. Співробітники кредитної організації перевіряють не збуджує чи процедура банкрутства і як використовується даний об'єкт (яке виробництво на ньому розташовано, на яких умовах об'єкт передається в оренду).

Якщо банк розуміє, що при всій цінності нерухомості реалізація застави проблематична - дана нерухомість не розглядається в якості застави. На сьогоднішній день найпопулярнішими причинами відмови в кредитуванні під заставу комерційної нерухомості є у неналежному порядку оформлення правовстановлюючі документи, відсутність дозволу на використання землі під об'єктом, арендонепрігодность об'єкта для комерційного використання. А також наявність низьколіквідних або спеціальних об'єктів (пожежного водоймища, газосховища, котельні, трансформаторної підстанції), які є невід'ємною частиною майнового комплексу. У свою чергу Сергій Буланов вважає найпоширенішими причинами відмови чисто економічні мотиви: завищену оцінку вартості об'єкта власником, бажання отримати сверхльготние умови і низьку процентну ставку. Часто причиною негативного вердикту кредитора стає непрофесійна оцінка комерційної нерухомості, проведена відвертими шахраями. При прийнятті позитивного рішення про кредитування під запропонований заставу банк і клієнт укладають кредитний договір і договір про іпотеку, який підлягає реєстрації в Росреестра. Передана в заставу нерухомість підлягає страхуванню, вигодонабувачем за договором страхування стає банк.

«При заставі нерухомості банк несе ризики наявності обтяження прийнятого застави якимись іншими зобов'язаннями (об'єкт може бути в заставі по інших зобов'язаннях клієнта), тому при заставі як житлової, так і комерційної нерухомості надання кредитних коштів відбувається частіше не в момент укладання кредитного договору, а після реєстрації договору про іпотеку в Росреестра », - підсумовує Юлія Алексєєва.

Суцільні переваги


На думку начальника Управління сегменту малого та середнього бізнесу ЮніКредит Банку Федора Бухарова, «основною перевагою кредитування під заставу майна є те, що покупець комерційної нерухомості замість орендної плати виплачує кредит за комерційну нерухомість, яка потім перейде до нього у власність». Саме тому даний вид кредитування став одним з найпопулярніших серед заставних кредитів.

У цілому ж клієнтові простіше отримати кредит, якщо він в якості застави може надати нерухомість. Настільки «твердий» заставу дозволяє надавати позичальникові більш тривалі кредити, так як в загальному розумінні нерухомість в меншій мірі схильна до зносу, псування, зниження вартості в порівнянні з іншими видами застав (товарних залишків, автотранспорту, промислового обладнання).

Заставна нерухомість в цьому випадку також залишається у власності позичальника, який може вільно її використовувати і розвивати свій бізнес. Втрачається лише можливість позичальника здійснювати юридичні угоди з такою заставною нерухомістю до моменту припинення дії договору.

На думку Сергія Буланова, одним з недоліків кредитування під заставу придбаної комерційної нерухомості є довге оформлення. Спочатку при реєстрації іпотеки, потім при появі нових орендарів (позичальник може здавати закладену нерухомість, за рахунок цього він часто і гасить іпотеку). Серед інших недоліків кредитування «під нерухомість» варто відзначити ризики, пов'язані з капіталізацією (вартістю у разі продажу) і ліквідністю (можливістю швидко продати за прийнятну ціну). Поки нерухомість належить позичальнику, ці ризики і перспективи ставляться до позичальника. Якщо позичальник не впорався з виплатами кредиту та закладена нерухомість перейшла у власність банку, то, відповідно, всі ризики або, навпаки, вигідні перспективи теж відходять до банку.

«У зв'язку з цим кредитування під заставу нерухомості ускладнюється додатковими умовами і більш суворим підходом банку до оцінки об'єктів комерційної нерухомості, а саме урахуванням їх прибутковості і ліквідності при оцінці», - зазначає Юлія Алексєєва.

Довідка БН

Особливо бурхливе зростання іпотечного кредитування ринку комерційної нерухомості був відзначений у минулому році. Наприклад, кредитний портфель з кредитування під заставу нерухомості, що купується в Абсолют Банку в порівнянні з кінцем 2011 року збільшився більш ніж на 200%. У першому кварталі 2013 року приріст кредитного портфеля склав лише 9%. За прогнозами експертів банку, до кінця 2013 року поточна тенденція збережеться. У порівнянні з першим півріччя 2012 року трохи виріс обсяг кредитів по комерційній іпотеці і в ЮніКредит Банку.

Середній розмір кредиту на придбання нерухомості по ринку Санкт-Петербурга складає близько 8-9 млн руб.

Примірний перелік документів, необхідних позичальнику для отримання кредиту під заставу нерухомості

(Для більш ліберальних кредитних установ список може бути коротше:

Документ про державну реєстрацію прав заставодавця на об'єкт нерухомості.

Документи, що підтверджують виникнення права власності (договір купівлі-продажу і т. п.).

Документи, що підтверджують оплату об'єкта.

Виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно на предмет застави, а також земельної ділянки.

Кадастровий паспорт на предмет застави (ПІБ).

План земельної ділянки (кадастровий план).

Для юридичних осіб - бухгалтерські документи: розшифровка бухгалтерського рахунку 01 «Основні засоби», інвентарна картка обліку основних засобів.

При здачі предмета застави в оренду (наявність іншого обтяження) - договори оренди (інші договори).

Звіт про оцінку ринкової вартості предмета застави.

Cпорiднене
Кредит під заставу комерційних об'єктів | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 6
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.