Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Іпотечний кредит - серйозні фінансові зобов'язання на досить тривалий термін, тому дуже важливо, щоб він був максимально комфортним для позичальника.

Та до того ж будь-якого іпотечникам хочеться, щоб його рівень життя зберігався на колишньому рівні, а ще краще - підвищувався. Це можливо, якщо правильно підібрати параметри кредиту.

«Журнал про нерухомість MetrInfo.Ru» вже з'ясував, чи варто взагалі влізати в борги і вкладати всі свої накопичення в покупку житла (див. статтю «Іпотечна арифметика: коли кредит необхідний, чи можна без нього обійтися і скільки грошей витратити на початковий внесок? Експерти не радять чекати кризи - ненадійне справа »), а сьогодні мова про вибір оптимального початкового внеску і терміну кредитування.

Вносимо більше - платимо менше

В іпотечному кредитуванні працює таке правило: чим менше первинний внесок, тим більше переплата по кредиту. Якщо скористатися іпотечним калькулятором, розміщеному на сайті аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», легко простежити, що при покупці, приміром, однокімнатної квартири вартістю 7 млн ​​руб. (А це середня ціна однушки площею 35-40 м кв. На вторинному ринку Москви) у кредит на 15 років (а, згідно з даними ЦБ РФ, за останні 4 роки це найпопулярніший термін іпотечного кредитування) при первинному внеску 3,5 млн руб ., тобто 50% від вартості нерухомості, переплата складе 4,3 млн руб. (Або 63,3% вартості квартири), при внеску 2,1 млн руб., Тобто 30% від вартості житла, - 6,2 млн руб. (Або 88,6% вартості квартири), а при внеску 1,4 млн руб., Тобто 20%, - понад 7 млн ​​руб. (Понад 101% вартості квартири). Це з розрахунку, що ставка за кредитом 12,9% - середнє значення на березень 2013 р., за даними АІЖК.

Але в багатьох банках процентна ставка залежить від розміру початкового внеску: чим більше у позичальника власних коштів, тим менше будуть відсотки. Наприклад, в Ощадбанку в разі купівлі готового житла при первинному внеску 15-30% від його вартості ставка становить 12,5 - 14% річних (залежно від терміну кредитування, участі або неучасті позичальника у зарплатному проекті і т.п.), а при первинному внеску від 50% - 12 - 13,5%. У ВТБ24 при первинному внеску від 40% - ставка 12,95 - 13,6%, а при внеску від 10 до 20% - 13,35 - 13,95%.

Таким чином, у разі якщо своїх накопичень зовсім не багато, в реальності переплата по кредиту в процентному співвідношенні може бути ще більше, ніж у наведеному вище усередненому прикладі. Так, кредит на згадану квартиру в Ощадбанку при первинному внеску 50% від вартості житла (при цьому ставка буде 12,25%) обернеться переплатою в 4,2 млн руб., Що складе 59,5% вартості квартири, а при первинному внеску 20 % (при цьому ставка буде 12,75%) - переплатою практично в 7 млн ​​руб., що складе 100% вартості квартири. Тобто якщо в усередненому прикладі різниця між переплатами за житло при первинному внеску 50% і 20% становила приблизно 38%, то в цьому конкретному прикладі з урахуванням зміни ставки вона дорівнює майже 40%. Інакше кажучи, накопичивши ще близько 2,1 млн руб., Можна скоротити виплату по іпотеці приблизно на 40%.

Таким чином, чим більше у позичальника буде власних коштів, тим менше йому доведеться переплачувати. Але, звичайно, це не грає ніякої ролі для тих, хто ледве-ледве накопичив хоча б на 20% від вартості жаданої квартири, і для тих, у кого на накопичення двох мільйонів піде більше 1 - 2 - максимум 3 років (і це тільки в тому випадку, якщо на ринку житла не спостерігається і не обіцяється бурхливого зростання), адже не відомо, що станеться в майбутньому зі ставками по іпотеці і цінами на нерухомість. І чим довгострокова перспектива, тим менше ясності: наприклад, через 5-6 років потрібна квартира може подорожчати на 20% і накопичених грошей знову вистачить лише на мінімальний внесок. В принципі, може бути і навпаки, як в 2008-2010 рр.., Коли ціни на квартири з піку спустилися до локального історичного мінімуму, але далеко не кожен професійний аналітик, а вже тим більше простий покупець нерухомості, може вгадати ці злети і падіння. Тому, вирішуючи своє квартирне питання, краще не ризикувати.

Однак, якщо у потенційного позичальника є можливість оплатити більше 15-20% від вартості нерухомості або заробити мільйон-другий за 1-2 роки, то має сенс розглянути різні варіанти початкового внеску. І тут важливо відзначити, що зміна суми кредиту не прямо пропорційно зміні розміру переплати.

Якщо взяти для прикладу умови Ощадбанку при вартості квартири 7 млн ​​руб. і кредитуванні на 15 років, то виходить наступна картина:

Початковий внесок,%
Ставка,%
Виплата відсотків, руб. (Фактично переплата)
Переплата у відсотках до вартості нерухомості

20
12,75
6988 276,66
99,8

30
12,75
6 114 742,69
87,4

40
12,5
5117 866,23
73,1

50
12,25
4 162 683,43
59,5

60
12,25
3330 146,65
47,6

Таким чином, збільшення початкового внеску на 10% (від 20% до 30%) призводить до скорочення переплати на 12,4%. Якщо початковий внесок збільшити ще на 10% (тобто він складе 40% від вартості житла), переплата зменшиться ще на 14,3%, а ось збільшення початкового внеску з 40% до 50% скоротить переплату лише на 13,6% , а з 50% до 60% - всього на 11,9%.

Виходить, збирати на початковий внесок 50% і більше не так вже й вигідно, тим більше що на цій піде більше часу, а значить, вище ризики несприятливої ​​зміни кон'юнктури ринків нерухомості та іпотеки. А ось накопичити не 30%, а 40% від вартості житла більш вигідно.

Отже - чим більше початковий внесок, і тим самим менше сума кредиту, тим менше і щомісячний платіж. При такому розкладі подружжю без дітей, але планують дитину, може бути простіше спочатку інтенсивно працювати і збирати на більший початковий внесок, скоротивши тим самим щомісячні виплати по кредиту в подальшому і підстрахувавши себе на випадок фінансових негараздів, які з народженням малюка більш вірогідні. А перспективному молодому бізнесмену або спеціаліста, не планує найближчим часом сім'ю і дітей, але прогнозують серйозне зростання своїх доходів років через 5, можливо, оптимальніше не відкладати іпотеку (звичайно, якщо зарплата дозволяє виплачувати 60-70 тис. руб.), Адже сьогодні накопичити на великий початковий внесок йому буде важко, а в майбутньому з ростом доходу можна погасити кредит достроково.

Терміни, маленькі і великі

Крім початкового внеску потенційному позичальникові важливо визначитися з терміном кредиту. У більшості банків при одному і тому ж розмірі початкового внеску із збільшенням терміну зростає відсоткова ставка і переплата по кредиту, але зменшується щомісячний платіж. І тут важливо визначити, наскільки збільшаться ставка і переплата і наскільки при цьому зменшиться платіж, тоді можна говорити і про вигоду.

«Наприклад, беремо середню за ціною однокімнатну квартиру в Челябінську, яка коштує 1,8 млн руб. Якщо початковий внесок 50%, тобто 900 тис. руб., То сума кредиту складе 900 тис. руб. При іпотеці на 7 років з фіксованою процентною ставкою щомісячний платіж складе близько 16 129 руб., А загальна сума виплат - близько 1387094 крб. При кредитуванні на 15 років щомісячний платіж буде близько 11 685 руб., А загальна сума виплат - приблизно 2126670 руб. Якщо ж початковий внесок 20%, тобто 360 тис. руб., То сума кредиту - 1,44 млн. руб., І при позиці на 15 років щомісячний платіж складе близько 19 177 руб., А загальна сума виплат - близько 3490214 руб. А при кредитуванні на 25 років щомісячний платіж буде 17 887 руб., А загальна сума виплат - близько 5401874 крб. », - Розповідає Юлія Ачкасова, регіональний директор банку DeltaCredit в Челябінську.

Виходить, що при збільшенні терміну кредитування з 5-7 років до 15 років платіж скорочується приблизно на 27,5%, а переплата зростає - приблизно на 60%, а от при збільшенні терміну кредиту ще на 10 років, тобто з 15 років до 25 років, внесок по іпотеці зменшується всього лише на 6,7%, а переплата зростає ще приблизно на 48%. При цьому ставки в банку DeltaCredit при первинному внеску 50% і терміні кредитування 5-7 років - 12,5% (без участі в програмі «Признач свою ставку»), а при терміні кредитування 11-15 років - 13%. При первинному внеску 20% і терміні позики 11-15 років - 13,5%, а при терміні позики 21-25 років - 14%.

Тенденцію нерівномірного зниження щомісячного платежу залежно від терміну кредитування, але досить рівномірного збільшення процентної ставки та переплати, підтверджують і інші приклади. «Припустимо, кредит становить 2 млн руб., При середній іпотечної ставкою і іпотеці на 7 років щомісячний внесок складе близько 34 - 34,5 руб, а переплата за весь термін - близько 875 тис. руб. При іпотеці на 15 років платіж буде приблизно 23 - 23,5 тис. руб в місяць, а переплата близько 2,2 млн руб., А при іпотеці на 25 років платіж складе приблизно 22,5 тис. руб., А переплата - 4 , 75 млн руб. », - стверджує Сергій сокирників, керівник відділу продажів ТОВ« Перше Іпотечне Агентство ».

А Роман Слободян, начальник управління продажів іпотечних продуктів Нордеа Банку, розраховує іпотечний кредит на суму 1 млн руб.:

Термін кредиту 7 років, ставка 11,75%

Щомісячний платіж, руб.
Виплата відсотків, руб. (Фактично переплата)

17 655,75
465 427,60

Термін кредиту 15 років, ставка 12,25%

Щомісячний платіж, руб.
Виплата відсотків, руб. (Фактично переплата)

12 186,81
1181 438,64

Термін кредиту 25 років, ставка 13%

Щомісячний платіж, руб.
Виплата відсотків, руб. (Фактично переплата)

11 283,37
2 373 728,93

Всі наведені розрахунки доводять, що кредити на занадто великий термін, а саме більше 15 років, не вигідні, тому що при цьому переплата збільшується досить відчутно, а от щомісячні платежі знижуються вже не так значно. «Тому ми своїм клієнтам взагалі не рекомендуємо брати іпотеку більш ніж на 15 років», - говорить Сергій сокирників («Перше Іпотечне Агентство»). Ну а взагалі, чим менше термін, тим більш економічним виходить позику: «Краще брати іпотеку на менший термін, оскільки тоді і ставка буде менше, і переплата», - радить Сергій. Але, правда, є одне але. «Як видно з розрахунку, кредит на короткий термін 7 років дійсно вигідніше, ніж на 15 років, але різниця в платежі майже в 1,5 рази», - зазначає Роман Слободян (Нордеа Банк). І якщо при позиці 1 млн руб. ця різниця обертається сумою приблизно в 5,5 тис. руб., а при позиці 2 млн руб. - В 11 тис. руб., То при більш серйозних сумах кредиту, скажімо, 5-6 млн руб. (Що для Москви не рідкість), різниця може скласти і 25-30 тис. руб.

Наприклад, при кредитуванні на 7 років на суму 5 млн руб. в Ощадбанку (початковий внесок 50%, ставка 12%) щомісячний внесок, розрахований на іпотечному калькуляторі ІРН, буде 88 263,66 руб., а при кредитуванні на 15 років (ставка 12,25%) - 60 814,94 руб. Навіть 60 тис. руб. - Це досить серйозний платіж для середньостатистичного позичальника, а практично 90 тис. руб. - Тим більше. Щомісяця віддавати в банк таку велику суму важко психологічно. А крім того, далеко не кожна сім'я може собі дозволити такий витрата, навіть якщо і готова впоратися з емоціями, адже розмір максимально можливого щомісячного платежу пов'язаний з доходами позичальника (созаемщиков).

Необхідні доходи

«Звичайно, все залежить від банку, у кожного свій розрахунок витрат і доходів. Є банки, які дозволяють своїм клієнтам щомісячний платіж до 60% від доходу », - говорить Сергій сокирників (« Перше Іпотечне Агентство »). А є й такі, що піднімають планку до 70%, особливо якщо у позичальника перспективна робота і немає утриманців. «Але як правило, щомісячний дохід сім'ї повинен бути в 2 рази більше щомісячного платежу по кредиту, - стверджує Роман Слободян (Нордеа Банк), - і відповідно, чим коротше термін кредиту і вище внесок по іпотеці, тим потрібен більш високий дохід». Таким чином, кредит на 5 млн руб. на строк 7 років з щомісячним платежем 88 263,66 руб. зможе собі дозволити тільки сім'я з доходом близько 180 тис. руб. на місяць, або потрібно залучати додаткових співпозичальників, а значить, і ділити з ними право власності на житло.

Але, правда, якщо повернутися до більш скромному прикладу з челябінської однокімнатною квартирою вартістю 1,8 млн руб., Який приводила Юлія Ачкасова (DeltaCredit), то кредит на 7 років зможе взяти сім'я навіть з доходом 40 тис. руб. (Після оподаткування), а при кредитуванні на 15 років буде потрібно дохід усього лише близько 32 тис. руб. Звичайно, у Москві таких цін на житло немає, але якщо в кредит потрібна сума близько мільйона (при великому першому внеску), то московським сім'ям вона цілком доступна. Та й 2 млн руб., За даними Сергія Топорнікова («Перше Іпотечне Агентство»), - не велика проблема: на 7 років їх можна взяти при доході близько 80 тис. руб. на місяць, а на 15 років - при доході на сім'ю близько 55-60 тис. руб. на місяць, причому для кредиту на 25 років мінімальна планка нижче всього лише на 5 тис. руб. і становить 50-55 тис. руб. на місяць. Таким чином, більш вигідні кредити на термін 15 років практично так само доступні, як і кредити на 25 років.

«Але взагалі, якщо дозволяють доходи, краще брати кредит на менший термін, оскільки тоді буде менша процентна ставка і переплата», - радить Сергій сокирників («Перше Іпотечне Агентство»).

Правда, це в тому випадку, якщо ще й життєві плани дозволяють мати великі іпотечні внески, і характер у позичальника досить вольовий і цілеспрямований. А якщо інакше, краще все-таки зробити собі якусь поблажку: «Оскільки часто ставки залежать від терміну кредиту та початкового внеску у вкрай невеликій пропорції, зручно взяти велику позику на великий термін, що дозволить отримати прийнятний і комфортний щомісячний платіж, не відмовляти собі в повсякденних витратах і не затягувати пояси, тобто їздити у відпустку, робити необхідні покупки, брати інші кредити і т.п. А дивлячись по ситуації, у разі такої можливості і необхідності завжди можна погасити кредит достроково », - каже Роман Слободян (Нордеа Банк). І з ним важко не погодитися.

Cпорiднене
Іпотечна арифметика: золоті правила позичальника | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 1
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.