Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

На будь-якому ринку існує поняття «середньоринкова ціна» - то кількість грошей, яку можна отримати за наявний у вас товар.

Московська оренда - не виняток: ціни тут хоч і зависокі, але цілком усталені. З іншого боку, завжди знайдуться власники квартир, яким цього мало - хочеться вичавити побільше. Чи можливо це?

Як переконався оглядач «Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru», цілком можливо. Правда, орендодавцю треба бути готовим до того, що разом з додатковими грошима з'являться і нові складнощі з неприємностями. Безкоштовного сиру не буває, ми знаємо.

Шлях перший: короткостроково


Всього у проблеми виявилося три шляхи вирішення. Один з них - це здавати квартиру не на тривалий термін, а на короткі: один або кілька днів, а іноді навіть і на годинник. У першому випадку нашою цільовою аудиторією будуть ті, кого в радянські роки урочисто іменували «гостями столиці» - люди, які приїхали на невеликий термін. Відряджені, туристи і т.п. Ну а погодинна оплата - це, ясна річ, для «неформальних зустрічей» тих, кому спілкуватися в інших місцях не дозволяють ревниві дружини і чоловіки.

Для короткострокової оренди підходять не всі квартири. «Найбільшим попитом користуються одно-і двокімнатні квартири, рідше багатокімнатні, - говорить Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Територіальне розташування теж дуже важливо, хоча при оптимальній ціні і стані здати подобово можна квартиру в будь-якому районі Москви. Самі «спросових» місця - поблизу виставкових залів, торгово-розважальних центрів, лікарень, інститутів (особливо в період вступу абітурієнтів). І, звичайно, традиційно цікавий центр - для туристів ».

Квартири, що здаються подобово, можна розділити на дві категорії, вважає Сергій Шевченко, генеральний директор АН DOKI: затребувані регулярно (завдяки розташуванню в районах ділової активності та біля станцій метро, ​​що знаходяться в безпосередній близькості від аеропортів, вокзалів) і на свята. Також подібного роду житло може перебувати не тільки в Москві, але і в області. «Наприклад, на П'ятницькому шосе, в Брехово, є котедж, в якому часто зупиняються бізнесмени з регіонів, які приїжджають по справах в ММДЦ« Москва-Сіті », - говорить Сергій Шевченко. - Їм зручніше і дешевше зняти цілий будинок на всіх співробітників, ніж оплачувати для кожного окремий номер у готелі ».

Апетитно ...


Читач, зрозуміло, вже чекає - але не рими «троянди», а розрахунку потенційної прибутковості. Не будемо мучити. Візьмемо в якості еталону стандартну однокімнатну квартиру - вона сьогодні стоїть (у звичайній, довгостроковій оренді) приблизно 30 тис. руб. на місяць. Подобово, запевнили наші експерти, її можна буде здавати за 2,5 - 3 тис. руб., Тобто, якщо помножити на 30 днів, на місяць буде виходити до 75-90 тисяч. А ще можна піднімати ціни - наприклад, на свята. Ну а якщо здавати ще більш короткостроково, то за годину можна встановити ціну в 1,5 - 2 тис. руб. - Підсумкова розрахункова прибутковість за місяць буде виходити взагалі фантастичною.

Для інших категорій квартир (дорожчих, багатокімнатних) конкретні цифри інші, але загальний підсумок приблизно такий же: подобово виходить в 2,5 - 3 рази дорожче, ніж довгостроково.

... Але недосяжне

На жаль, наведені в попередньому розділі цифри нереальні. 2,5 тис. руб. на добу перетворяться в 75 тис. на місяць лише за однієї умови: квартира буде заповнена мешканцями постійно. Біля дверей - невелика черга з бажаючих, «одна зоря поспішає змінити іншу» ... У житті так, звичайно, не вийде. «Ніколи не буває, щоб квартира була здана 100% часу на місяць, - категорична Анна Левітова, керуючий партнер компанії Evans. - Заповнюваність навіть у кращих готелях рідко перевищує 85%. Це означає, що при добовій оренді, наприклад, в $ 100, орендодавець отримає не $ 3000 в місяць, а приблизно $ 2550, оскільки частина днів квартира буде пустувати ».

Але і це ще не все ...


З простоями можна було б змиритися - адже навіть при 50-відсоткової заповнюваності здавати так все одно виявиться вигідніше, ніж надовго. Але, на жаль, є ще кілька неприємних для здає обставин.

- Велика метушня. Оренда (довгострокова) не дарма вважається не тільки вигідним, але і дуже комфортним справою. Після того як орендарі знайдені, власник нерухомості може спокійно займатися своїми справами, а квартира вимагає лише візитів раз на місяць - подивитися, чи все в порядку, та взяти орендну плату. При короткостроковій моделі все, звичайно, буде інакше: треба постійно бігати, шукати постояльців, рекламувати свій об'єкт. Доведеться бути готовим до того, що відповідати на телефонні дзвінки і показувати квартиру треба в будь-який час доби. Загалом, виходить не сибаритство, а «робота на повну ставку» при власній квартирі.

- Великі витрати. Як справедливо зауважує Ганна Левітова (Evans), орендодавцю доведеться оплачувати прибирання, прання, всі комунальні платежі, включаючи електрику - все те, що при довгостроковій оренді звичайно лежить на орендарі.

- Більший знос квартири. Теж очевидно: «краткосрочники» напевно будуть ставитися до квартирі та майну в ній менше трепетно, ніж ті, хто оселився на місяці і роки.

- Податки. Не вдаючись в юридичні та моральні аспекти, відзначимо, що ділитися своїми доходами з податківцями жадають далеко не всі здають. Частина намагається сховатися, вважаючи, що роками живе орендар не впадає в очі. Ясно, що при мінливому кожен день калейдоскопі осіб такий номер не пройде. Якщо податківці не довідаються самі - їм напевно повідомить хтось з незадоволених сусідів.

Довірче управління: ліки, але не від усіх хвороб


Є ще одна можливість: здавати квартиру не самостійно, а через агентство - ця послуга називається «довірчим управлінням». Комісія, як запевнили наші консультанти, складе 20% від ваших доходів. І власник буде «повністю захищений від всіх проблем».

Останню тезу, на погляд автора, кілька лукавий. Так, агентство вирішить одну з проблем - воно дійсно знайде постояльців. Але ось інше ... Навряд чи ріелтори захистять ваше майно від посиленого зносу «тимчасовими» орендарями і вже поготів не врегулюють відносини з податківцями. Одним словом, довірче управління - це рішення частини ваших проблем, але ніяк не всіх ...

Шлях другий: общага, сер!


На початку цієї статті говорилося, для короткострокової оренди найбільше підходять невеликі квартири, розташовані під «смачних» місцях міста: якщо не з видом на «лівий чобіт Петра I» (так в ріелторських колах іноді називають знаменитий пам'ятник на Москві-річці, це значить , що об'єкт розташований в самому центрі), то хоча б в пішій доступності від метро ... А як бути власникам інших квартир - якщо теж хочеться здати подорожче?

Вихід є: треба поселити у себе багато мешканців. Причому здається в цьому випадку не квартира цілком, а ліжко-місця в ній. «Якщо кожен мешканець платить за себе, то вигідно буде і їм, і господарям квартири, - відзначає Світлана Бирине (« Стройтрест-Нерухомість »). - Орендна ставка в 100 тис. руб. в місяць - це досить багато, але якщо вона ділиться на 15 осіб, то кожен знімає заплатить тільки за 6500 ».

Мінуси у цього шляху, в принципі, ті ж, що і у короткостроковій оренди: більший знос квартири, можливі конфлікти з сусідами. Клопоту з пошуком орендарів, звичайно, поменше, але теж неабияк: з 15 ліжко-місць то одне, то інше буде постійно звільнятися, і господареві квартири доведеться постійно шукати нових мешканців.

Шлях третій: «небажані»

І останній варіант. Серед потенційних знімають є ті, кого московські рантьє вважають «небажаним елементом». Так що можна здавати їм - і виставляти підвищені орендні ставки.

Правда, намагаючись прояснити, яких орендарів можна віднести до даної категорії, автор зіткнувся з несподіваною проблемою. Поважні спікери (тобто керівні співробітники ріелторських компаній) охоче говорили, що тут можна назвати сім'ї з маленькими дітьми, тваринами. Згадувалися ще студенти, що знімають у складчину. Все це, безперечно, дійсно не найкращі мешканці - знос квартири від них буде більше. Але все ж, ці категорії далеко не самі небажані.

Ось, наприклад, оголошення: «12 торговців з Китаю знімуть чотирикімнатну квартиру, бажано ближче до речового ринку в Любліно. Оплата - 100 тис. руб. в місяць ». Всякий, хто хоча б трохи знайомий з московськими реаліями, знає, що Любліно - це, як би м'якше, не найпрестижніший район. І «четирешка» тут може бути здана тисяч за 60 максимум - це звичайним орендарям. А тут пропонують майже вдвічі більше.

Але розмовляти на ці теми ріелторські начальники категорично не бажали - посилаючись в основному на міркування політкоректності. Зрозуміти їх можна, але і нам цікаво дізнатися, чим же все це загрожує? Звернувшись до знайомих рієлторів, працюючим «на землі», ми почули про тих же проблемах - зносі квартирі, конфліктах з сусідами, проблемах з податковою. Але були й деякі нові нюанси.

Зокрема, запевнив наш анонімний друг, ринкові торговці - це люди, які вміють професійно торгуватися. Так що обіцяні щомісячні 100 000 якщо ви і будете отримувати, то з великими тяганиною, після багатослівних розповідей про те, як дядечко Ван ніяк не може отримати оплату за відвантажений товар, а бабусі Ю знадобилося термінове лікування. Так що грошей зараз немає, почекати треба з тиждень ...

Друге - такі орендарі (особливо вихідці з Північного Кавказу) абсолютно некеровані. Були випадки, коли платити переставали і з'їжджати відмовлялися - і що робити з ними після цього, абсолютно незрозуміло. Підтвердження останньому тезі автор за три хвилини відшукав в інтернеті: в Люберцях місцевий житель здав квартиру дагестанців, а потім захотів виселити його і продати житло. Мешканець їхати відмовився, зав'язалася бійка, в яку з обох боків підключилися родичі і знайомі. У підсумку побоїще рознімала поліція, троє (у тому числі і невдачливий рантьє) у лікарні в стані коми.

Cпорiднене
Оренда: 3 способи «вичавити» з квартири побільше | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 3
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.