Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Сьогодні Берлін - столиця самого стабільної держави єврозони.

Стійка економіка, високий рівень доходу населення, більш низьке безробіття в порівнянні з іншими країнами ЄС, соціальні гарантії та багато іншого привертають в місто нових жителів. Один із способів перебратися сюди - купити нерухомість.

Довгі роки Німеччина, як і її столиця, була розділена на два протилежних табори, які розвивалися далеко не однаково. Після Другої світової війни Східний Берлін став столицею НДР, а в ФРН столичні функції виконував місто Бонн. До моменту об'єднання Німеччини фінансовим і торговельним центрами ФРН стали відповідно Франкфунт-на-Майні та Мюнхен. Берлін став столицею об'єднаної Німеччини, але бажаючих купити там нерухомість було небагато.

Як розповів «Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru» Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, що змінилася з об'єднанням країни соціально-економічна ситуація поступово підвищила столичні перспективи Берліна, перетворивши колись незатребувану нерухомість міста в недооцінені активи, попросту приречені на зростання вартості в об'єднаній Німеччини. Але традиційне відсутність на ринку нерухомості Німеччини спекулятивних тенденцій, а також вже сформовані фінансові та промислові центри країни зберігають помірні ціни на берлінську нерухомість.

Райони тяжіння


Сьогодні берлінської нерухомістю активно цікавляться і покупці, які купують квартири для власних потреб, і інвестори, які планують заробити на недооцінених квадратних метрах. Адже, дійсно, житлова нерухомість в Берліні помітно дешевше ніж, наприклад, у Мюнхені.

«У 2011 році великі інвестори витратили на нерухомість у Німеччині більше 5 млрд євро, з яких майже третя частина припадала на покупців-нерезидентів, - говорить Людмила Аксененко, керівник відділу закордонної нерухомості Knight Frank. - А в 2012 році більше половини угод припало на іноземців ». Серед покупців нерухомості в Берліні переважають італійці, а також американці та британці. За останні роки збільшився потік покупців-нерезидентів з кризових південноєвропейських регіонів (Італія, Іспанія, Греція і т.д.), які прагнуть вивести капітал із своїх держав. Значну частку серед іноземців займають росіяни.

Особливість Берліна - значна різниця в якості і в ціні на нерухомість в Східному і Західному Берліні. Як відзначає Наталя Котова, керівник проекту «Нерухомість в Швейцарії, Німеччині, Австрії, Фінляндії» компанії «Країна Плюс», Східний Берлін рясніє недорогий нерухомістю часів соціалізму. Тут цікавий район Панков (Pankow), який останнім часом демонструє хороший приріст у вартості житла і в розмірі орендної плати. У Західному Берліні абсолютно інша архітектура і якість житла, відповідно, і ціни вище.

За словами Станіслава Зінгеля (Gordon Rock), в останні роки найбільшою популярністю у міжнародних інвесторів користуються райони: Reinickendorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Steglitz-Zehlendorf, Spandau і Charlottenburg-Wilmersdorf.

Заможні покупці, включаючи росіян, орієнтуються на такі престижні райони, як: Charlottenburg, Friedrichshain, Grunewald, Karlhorst, Mitte, Prenzlauer Berg та Wilmersdorf.

Одним із найбільш неблагополучних вважається приміський Kosmos-Viertel, розташований на південному сході Берліна. Крім нього несприятливим районом вважається східна частина району Kreuzberg або, як його ще називають, Kreuzberg-36, який на відміну від фешенебельного західного Kreuzberg-61 щільно заселений турецькими іммігрантами. «Окраїнні райони східної частини міста (Marzahn, Hellersdorf, HohenschГ ¶ nhausen та ін), забудовані панельними будинками, - додає Людмила Аксененко (Knight Frank), - також малопривабливі для покупки житла».

Тим же, хто планує житло знімати, експерти рекомендують звернути увагу на два берлінських району з найменшим рівнем орендних ставок. Мова йде про Marzahn-Hellersdorf і Spandau, де середня вартість оренди житла становить відповідно 5,1 і 5,8 євро за кв. метр на місяць. Найбільш високі середні орендні ставки відзначені в районі Charlottenburg-Wilmesdorf. Житло в його адміністративних кордонах здається по середній ціні в 9 євро за кв. м в місяць.

Стабільна вторичка, і дохідна


У період світової фінансової кризи показники ринку нерухомості Берліна не тільки не погіршилися, а навпаки, продовжили своє зростання. Багато німців сприймають нерухомість в якості більш надійного способу збереження коштів у порівнянні з іншими активами. «Згідно з опитуванням інституту Forsa, вивчає громадську думку, - говорить Людмила Аксененко (Knight Frank), - у 2012 році кожен четвертий німець був готовий інвестувати в нерухомість, а кожен третій - купує нерухомість в якості забезпечення для себе гідної пенсії - це на 50% більше, ніж у 2011 році ».

За даними компанії Knight Frank, ціна апартаментів в центральних районах міста в середньому варіюється в діапазоні 3-5 тис. євро за кв. м. При цьому, за оцінками LBS (Федерального кредитного інституту), зростання цін на житлову нерухомість в 2012 році досяг як мінімум 3%. Причини - зниження безробіття, збільшення доходів населення і кращі перспективи зростання заробітних плат. Найбільш значне зростання цін відзначений у сегменті елітної нерухомості.

Цікаво, що іноземці, в тому числі і росіяни, намагаються купувати в Берліні квартири в будинках, побудованих до Другої світової війни. «Середня вартість такої« антикварної »квартири становить 155 тис. євро, або 1,8 - 2 тис. євро за кв. м », - уточнює Людмила Аксененко (Knight Frank).

На ринку ж представлений широкий спектр пропозицій за різними цінами. Наприклад, на продаж виставлена ​​двоповерхова квартира загальною площею 62 кв. м з терасою і балконом в районі Фрідріхсхайн. Будинок побудований в 1900 році і повністю відреставрований в 2001 році. На першому поверсі розташована кімната і кухня, тераса з видом на внутрішній двір, на другому поверсі спальня, ванна і балкон. Ціна пропозиції 155 тис. євро.

Двокімнатна квартира загальною площею 47 кв. м в районі від Kurt-Schumacher-Platz виставлена ​​на продаж за 65 тис. євро. А двокімнатна квартира загальною площею 56 кв. м в районі станції метро U + S-Bhf Rathaus Steglitz, в 2011 році в ній був проведений ремонт, продається за 77 тис. євро.

У Берліні також багато пропозицій квартир, які продаються як функціонуючий орендний бізнес. Наприклад, двокімнатна квартира загальною площею 53 кв. м в самому центрі Берліна, район Мітте, розташована на третьому поверсі відреставрованого будинку 1900 споруди. Будинок повністю реконструйований в 2006 році. Квартира з високими стелями - 3,8 м, є газова плита і ламинатное підлогове покриття. Ціна продажу - 85 тис. євро. Орендна плата, за яку здана квартира, в місяць - 440 євро. Прибутковість - 5,08%.

Ще один різновид пропозицій, які користуються популярністю у покупців берлінської нерухомості, - це дохідні будинки. Причому можна придбати як цілий будинок, так і всі квартири в під'їзді або на поверсі. Хоча з інвестиційної точки зору набувати цілий будинок набагато вигідніше. Наприклад, в районі Pankow продається прибутковий будинок 1955 будівлі на 45 квартир. Технічний стан об'єкта хороше, всі квартири заповнені орендарями. Вартість об'єкта: 2,99 млн євро плюс витрати на закриття угоди. З них необхідна сума власного капіталу інвестора - 1,08 млн євро, на іншу частину можна отримати банківське фінансування під 3% річних. Рентна прибутковість по будинку 7,1% річних. Заявлена ​​поточна рентабельність інвестицій: 13%.

Другий приклад - прибутковий будинок на 55 квартир в районі Шарлоттенбург. Будинок побудований в 1976 році, знаходиться в хорошому стані, і також повністю зданий орендарям. Вартість об'єкта: 5,5 млн євро + витрати на закриття угоди. Власний капітал інвестора: близько 2 млн євро, рентна прибутковість - 7,3% річних. Поточна рентабельність інвестицій - 13,4%.

Новобудови - не інвестиційний продукт


Обсяги житлового будівництва в Берліні ростуть. Так, якщо з 2005 по 2007 рік у місті було зведено лише близько 5 тис. одиниць житла, то з 2008 по 2012 рік цей показник склав 13 тис. одиниць житлової нерухомості. «В даний час в Берліні реалізується більше 50 будівельних проектів в різних районах, - говорить Наталя Котова (« Країна Плюс »). - Одночасно зросли і ціни. Якщо в 2009 році середньозважена ціна квадратного метра становила 1,9 тис. євро, то в 2012-му - 2,2 тис. євро. За даними Knight Frank, апартаменти в новобудовах в Берліні коштують у середньому 2,5 - 3,0 тис. євро за кв. м.

На даний момент житло в Німеччині залишається одним з найдоступніших в Європі. Однак покупка нерухомості на стадії будівництва має сенс лише у випадку використання такої для власних потреб. До того ж короткостроковим спекуляціям з житлом протидіє система оподаткування, діюча у Німеччині. «Податок на приріст капітальної власності не стягується лише у випадку реалізації житла, колишнього у власності більше 10 років, - повідомляє Станіслав Зінгель (Gordon Rock). - Якщо ж нерухомість реалізується менш ніж через 10 років після дати придбання, то податок на приріст капітальної вартості стягується по прогресуючим ставками прибуткового податку, і для фізичних осіб становить від 14% до 45%, а для юридичних осіб - 15% ».

В даний час на ринку первинної нерухомості вибір пропозицій досить великий. Наприклад, в новобудові в Ліхтерфельде виставлені квартири площею від 78 до 156 кв. м за ціною від 268 тис. євро. На замовлення можна встановити камін, а також зробити перепланування за смаком покупця. Більш дорогий об'єкт виставлений в центральному районі Берліна Пренцлауер Берг. Чотирикімнатну квартиру загальною площею 120 кв. м з машино-місцем в підземному паркінгу і з невеликим приватним садом можна придбати за 480 тис. євро.

Формальності покупки

Купівля нерухомості в Німеччині не обтяжена непідйомними формальностями. Німецьке законодавство ліберально до іноземців, в тому числі - нерезидентам Євросоюзу. Вони можуть без всяких обмежень набувати як житлову, так і комерційну нерухомість на всій території Німеччини, включаючи пам'ятники архітектури. При цьому покупка нерухомості може бути оформлена як на фізичне, так і на юридичну особу.

При укладанні угод використовуються послуги ріелторів і нотаріусів. Нотаріуси відповідають за юридичну чистоту угоди. При внесенні завдатку в земельний кадастр відправляється відповідне повідомлення, що перешкоджає можливому продажі житла іншому покупцеві за більш високу ціну. Станіслав Зінгель (Gordon Rock) попередив, що договір купівлі-продажу укладається на німецькій мові, внаслідок чого бажано використання кваліфікованого перекладача. Причому найчастіше сам розрахунок по угоді здійснюється через спеціальний рахунок нотаріуса, гроші з якого продавцю переводяться лише за фактом повної реєстрації прав нового власника в земельному кадастрі. Всі необхідні податки сплачуються не пізніше ніж через чотири тижні за фактом укладання угоди. При цьому на вирішення всіх формальностей йде близько 40 днів.

Як додала Людмила Аксененко (Knight Frank), у Німеччині є поземельний податок, який сплачується за володіння часткою земельної ділянки. Розмір даного податку незначний. За 1-кімнатну квартиру вноситься в середньому 50-80 євро на рік, за 2-кімнатну - близько 100-150 євро на рік.

Крім того, федеральні землі (до яких у тому числі відноситься Берлін) встановлюють ставку податку на придбання нерухомості. У квітні 2012 року влада Берліна підняли ставку податку на 0,5%, до 5% від вартості придбаного майна.

Інвестиційний інтерес


Ринок нерухомості Берліна приваблює інвесторів з різних країн світу. «Інвестори розглядають ринок нерухомості Берліна в якості надійного засобу для збереження накопичень і отримання стабільного доходу», - підтверджує Людмила Аксененко (Knight Frank). Для збереження сформованого іміджу влади Берліна намагаються не допустити виникнення «фінансової бульбашки».

За даними Gordon Rock, в 2012 році 50% інвестицій в житлову нерухомість Берліна було забезпечено міжнародними інвесторами. Серед таких за обсягом вкладень лідирували приватні інвестори зі США, що забезпечили 18% вкладень. На другому і третьому місцях були представники Великобританії і Швейцарії, що забезпечили відповідно 4,5% і 3% вкладень. На представників інших національностей довелося ще 3% інвестицій. Але при цьому міжнародні інвестиційні компанії і фонди, капітал яких не має однозначної національної приналежності, згенерували ще 28% вкладень.

«Незважаючи на статистично незначна присутність російського капіталу, російські інвестори вносять певний внесок у нерухомість Берліна, - говорить Станіслав Зінгель (Gordon Rock). - Однак найчастіше російські інвестори виходять на ринок нерухомості Берліна допомогою інвестування через інвестиційні компанії і фонди ».

Приплив вкладень від приватних інвесторів обмежується самою структурою пропозиції на берлінському ринку нерухомості. Переважна більшість російськомовних ріелторів позиціонують німецьку нерухомість як Супердешевих і продається за викидними цінами. «Але за фактом за супернизькими цінами в Німеччині можна купити тільки ту нерухомість, яка ніякому розсудливому німцеві і задарма не потрібна», - попереджає експерт.

Cпорiднене
Інвестиції в зарубіжну нерухомість: Берлін | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 4
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.