Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Нерухомість - це актив, коефіцієнт якого завжди буде позитивним.

Відповідно, інвестиції в житло залишаються одним з найбільш ефективних інструментів збереження вільних коштів. Купити квартиру і здавати її в оренду - стратегія, яку вибирають більшість інвесторів. Головне - не помилитися з вибором об'єкта.

Економ або елітка?


Сьогодні інвестор може розраховувати на прибутковість від здачі житла в оренду в 7-10%, але частіше 5-7% річних, тобто нижче реальної інфляції і прибутку по банківських вкладах. У чому ж переваги володіння нерухомістю? «Купуючи нерухомість, людина розуміє, що це майно, яке за будь-яких потрясіннях, економічних кризах і банкрутство залишається у нього, - зауважує Марія Жукова, перший заступник директора компанії« Міель-Оренда ». - Його можна продати в будь-який момент, причому по більш високій ціні, так як квартири на московському ринку останнім часом не дешевшають ».

В цілому прибутковість від оренди у всіх секторах ринку житла приблизно однакова і залежить від вартості нерухомості: чим вона дорожча, тим вище ставка.

Правда, це правило не діє в сегменті вище бізнес-класу. У даному секторі кількість пропозицій квартир в оренду перевищує попит, тому при дорогою ціною продажу ставки не можуть бути досить високими, і вкладення в подібні об'єкти виявляються менш вигідними, звертає увагу Антон Білих, генеральний директор агентства нерухомості DNA Realty. І додає: «До того ж в сегменті квартир, вартість найму яких більше 60 тис. руб. / Міс., Завжди великий ризик простою нерухомості у зв'язку з пошуком орендаря».

Експерт радить підбирати об'єкт, виходячи з наявної суми. Якщо у вас в розпорядженні близько 10 млн руб., То краще придбати дві квартири економкласу по 5 млн руб. і здавати їх. Якщо в наявності 30 млн руб., То має сенс купити одну квартиру бізнес-класу і чотири економкласу в різних районах. Така модель виявиться більш успішною, ніж придбання однієї елітної квартири за 1 млн дол До того ж при здачі однокімнатних квартир економ ви навіть не будете платити ріелтору, так як він візьме гроші з клієнта, а от при оренді дорогої нерухомості ще доведеться витратитися на ріелторські послуги. Та й то не факт, що ви знайдете свого орендаря на бажану ставку.

Ольга Капінос, керівник відділу по роботі з клієнтами компанії «Нова якість», наводить приклад двох московських рантьє, який показує, як важливо зробити правильний вибір житла. Обидва громадянина купили нерухомість з метою подальшої здачі в оренду. Один придбав трикімнатну квартиру на Тверській вулиці з видом на Кремль, інший - на ту ж суму три одинички в споруджуваному будинку біля станції метро «Мар'їно». Перший здає житло за 90 тис. руб. / Міс., Але орендарів знайти важко: більшість скаржаться на шум за вікном. Однушки в Мар'їно пішли швидко за ставкою 30 тис. руб. / Міс., Проблем з охочими в них оселитися немає.

Терміни окупності у всіх сегментах різні: в економ - 12-13 років, в бізнес-класі - 14-15 років, в елітному - 18 років і більше. Головне - не брати іпотеку на повну вартість квартири. У цьому випадку за рахунок оренди не вийде окупити переплати по кредиту. Брати іпотеку можна, тільки якщо у вас в наявності 50% від вартості квартири. Тоді вкладення можуть окупитися протягом десяти років. Крім того, у людини з'являється нерухомість, яку він може в будь-який момент використовувати, яку можна закласти, продати, - загалом досить ліквідний товар.

Новобудова чи вторинка?


Тут, як, втім, і скрізь, працює правило «чим більше ризик, тим вище прибутковість». У будь-якому варіанті існують плюси і мінуси. Переваги новобудов у тому, що це сучасні будинки, більш якісні квартири, а значить, є можливість здати житло дорожче. Якщо нерухомість придбана з обробкою - ще краще, не потрібно вкладатися в ремонт. Але при покупці новобудови є ризик затримки отримання права власності, без нього запрошувати наймача проблематично. Тому важливо скрупульозно перевіряти документи забудовника і правильно оцінювати ситуацію: чи буде введено об'єкт в експлуатацію і оформлений вчасно. Крім того, вклавши гроші на стадії будівництва будинку, ви не зможете здавати квартиру відразу, доведеться чекати, а це займе від декількох місяців до двох років.

«Якщо людина купує житлоплощу на первинному ринку, то він вкладається в майбутнє, - міркує А. Бєлих. - На стадії котловану однокімнатна квартира коштує 3,5 млн руб., А через два роки, після того як будинок зведуть, її ціна складе вже 5,5-6 млн руб. при збереженні існуючої динаміки зростання цін на нерухомість і за умови, що забудовник виконає свої зобов'язання. Житло в готовій новобудові можна буде здавати, наприклад, за 35-37 тис. руб. / Міс. (З урахуванням зростання ставок оренди) та отримувати дохід ». За словами експерта, він складе за п'ять років близько 4 млн руб.: 2 млн руб. набіжить в результаті росту вартості квартири (якщо інфляція буде приблизно 10%, то чистий дохід дорівнює 1,2-1,25 млн руб.) плюс прибуток від здачі в оренду протягом п'яти років у сумі ще 2 млн руб. Якщо потім продати квартиру, наприклад, за 7 млн ​​руб., То сукупний дохід складе близько 8 млн руб.

При придбанні житла на вторинному ринку таких ризиків немає. Покупець відразу стає власником і може здавати нерухомість в оренду. Квартири на регулярному ринку коштують дорожче, ніж у новобудовах, однак тут ширше вибір.

«Під вторинку вкладаються консервативні люди, які не бажають займатися спекулятивними операціями, вони інвестують гроші в нерухомість тільки з метою їх зберегти, - пояснює керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість »Світлана Бирине. - Причому значне число клієнтів складають іпотечні покупці, які за рахунок доходів від оренди погашають частину платежів. До того ж це відмінний спосіб підстрахуватися у разі виникнення проблем на роботі ».

Вторинка починає приносити дохід від здачі в оренду, що виправдує вкладені в неї кошти, тільки в довгостроковому періоді. «Наприклад, ми купуємо однушку за 5 млн руб., Здаємо за 30 тис. руб. / Міс., Або 360 тис. руб. / Рік, - продовжує А. Бєлих. - Можна підрахувати, що наші вкладення повністю окупляться не раніше ніж через 14 років. Причому, судячи з ціни, квартира, швидше за все, в старому будинку, не дуже вдало розташованому. Тому є ризик простою і проблем з орендарями в довгостроковій перспективі. Звичайно, через п'ять років житло можна продати і отримати 6,5 млн руб. плюс приблизно 1,5 млн руб. орендного доходу. Тобто всього 3 млн руб. зверху, що, звичайно, вище інфляції, але не може розглядатися як прибуткова інвестиція ».

Таким чином, якщо ви маєте мету зберегти заощадження від інфляції, але не хочете ризикувати, то краще входити на вторинний ринок. Якщо ж ви сподіваєтеся заробити і готові для цього ризикнути, то бажано вибирати новобудови. Також вторинка хороша на той випадок, якщо через 10-15 років ви збираєтеся передати її дітям, тобто цілі реалізувати і заробити ні, просто хочете забезпечити їх житлом до досягнення шлюбного віку.

Однушки, двушки, троячки?


Найбільш затребувані в орендарів, безумовно, однушки і двушки невеликих і середніх площ (38-45 і 55-65 кв. М відповідно). Однушки в основному знімають одинаки та сім'ї без дітей, а двушки - сім'ї з дітьми, а також працюючі громадяни зі стабільним доходом.

«Протягом тривалого часу вартість оренди двокімнатних квартир в перерахунку на квадратні метри була вище однокімнатних, зараз ми повернулися до ситуації, коли ціна найму 1 кв. м однушки таки вище двушки, - зауважує керівник управління маркетингу і розвитку ГК «КОНТІ» Сергій Мигунов. - Тому з точки зору інвестицій необхідно звертати увагу на однокімнатні квартири. Вони як і раніше користуються попитом і несуть в собі менший фінансовий ризик ».

Складніша справа з трешками - це специфічний продукт, який менше затребуваний на ринку, в цьому сегменті є ризик простою квартири, особливо в спальних районах. «Найчастіше троячки знімають у складчину, наприклад студенти, - говорить Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. - А це тягне за собою істотну амортизацію квартири, оскільки орендарі віку 18-25 років часто використовують її не за призначенням, влаштовуючи різні вечірки і запрошуючи велике число гостей ».

Стан квартири також важливо, тому, якщо ремонт проведено, це значно впливає на вартість оренди. Наприклад, якщо в квартирі стоїть стара меблі, течуть крани, то вона як мінімум на 20% буде дешевше, ніж таке ж житло, але з ремонтом, новою сантехнікою, сучасною обстановкою.

Орендарі не запитають, але звернуть увагу на під'їзд. Який би шикарною квартира не була, люди не знімуть її, якщо будуть боятися зайти в під'їзд. Слід також звернути увагу на соціальну складову інфраструктури будинку - наявність в пішої доступності шкіл, дитячих садків, поліклінік, магазинів.

«Москва і Московська область, як і Санкт-Петербург, є безумовними лідерами серед економічно активних регіонів Росії, - резюмує М. Тімашова. - Рівень життя і купівельна спроможність населення тут найвищі в країні. Крім того, столичний регіон ще довгі роки буде ядром тяжіння мігрантів з інших областей Росії і пострадянського простору. Внаслідок цього попит на придбання і наймання житлової нерухомості тут залишається високим, що гарантує їй хороший інвестиційний потенціал ».

Сьогодні часто з тих, хто хоче встановити кондиціонер у своєму будинку, звертається до сервісу, який допомагає здійснити підбір кондиціонера. Завдяки цьому ви будете впевненні у своєму виборі, адже встановленний кондиціонер буде повністю вас задовольняти.

Cпорiднене
Інвестор-рантьє. Що купити, щоб вигідно здати? | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 2
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.