Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Будь-який покупець квартири на ринку житла піддається ризику, - шахрайства ще ніхто не відміняв.

Зрозуміло, що краще діяти через досвідчених ріелторів, які допоможуть провернути угоду, але можна ще й самому подбати про себе: укласти договір титульного страхування.

Сьогодні «Журнал про нерухомість MetrInfo.Ru» продовжує розмову про страхування титулу. У минулій статті ми розповідали про найпоширеніші в цій сфері шахрайствах («Угода: як не втратити квартиру. Титульне страхування - охоронець вашої нерухомості. Захищає від підроблених довіреностей, неправильної приватизації, фіктивної іпотеки»).

А сьогодні Олена Жданова, керуючий партнер адвокатського бюро «Право. Нерухомість. Сім'я »пояснить читачам, що потрібно врахувати в договорі, щоб отримати відшкодування.

Чи потрібна страховка?


Якщо іпотека без страхування титулу не обходиться, то в добровільному порядку такий договір укладають одиниці: з 10 справ, якими доводиться займатися юристам, тільки в двох страховка - це власна ініціатива покупців. Треба відзначити, грамотних людей, так як страхувати титул таки має сенс. Правда, щоб отримати виплату, до процесу страхування потрібно поставитися дуже відповідально.

Перш за все, треба правильно встановити страхову суму, адже це ліміт відповідальності страхової компанії, і більше вона не заплатить. У разі іпотеки страхова сума зазвичай дорівнює вартості нерухомості, визначеної в результаті оцінки, або сумі заборгованості. А при страхуванні за власною ініціативою, покупець житла може встановити будь-яку суму, що не перевищує вартість житла. І краще страхуватися на 100%, тоді і виплата буде в повному обсязі. Навіть у випадку іпотеки, коли банк вимагає страховку тільки на суму заборгованості, вигідніше збільшити суму до повної вартості квартири, адже інакше страхова виплата покриє заборгованість перед банком, але не відшкодує власні витрати. Якщо ж страхова компанія пропонує встановити страхову суму, скажімо, не більше ніж 85% від реальної вартості нерухомості, то краще звернутися до іншого страховика. Взагалі, якщо щось в пропонованих умовах страхування не влаштовує, треба йти в іншу компанію.

Це стосується і термінів страхування. Сьогодні, багато ріелторські компанії дуже активно радять страхування титулу, але часто їхні пропозиції не тільки дороги, але і не зовсім правильні. Наприклад, зазвичай пропонується поліс на півроку або на рік. Таким чином, покупець платить по страхуванню титулу колосальну суму - іноді доходить і до півмільйона - але за рік і тим більше за півроку, як правило, нічого не відбувається, а от потім, коли продавці або їх родичі розберуться що до чого, страховий випадок більш вірогідний, але страховка вже закінчилася. Подовжувати поліс зазвичай ніхто не поспішає - забувають, та і якщо при покупці нерухомості в громадян часто є вільні кошти (наприклад, від продажу колишнього житла), то через рік їх, як правило, немає. Тому краще самим йти в страхову компанію та укладати договір принаймні на 3 роки - саме такий строк позовної давності встановлено по операціях купівлі-продажу нерухомості, а значить, після трьох років позови до суду від незадоволених продавців практично виключені.

І звичайно, треба бути уважним при укладанні договору. Багато страхові компанії пропонують оформити страхування навіть не договором, а тільки полісом, але в полісі немає конкретики і умов страхування, тому краще все-таки укладати договір, а якщо обмежуватися полісом, то попросити прикласти до нього правила страхування. Втім, їх краще запитати і при підписанні договору, так як дуже часто там бувають посилання на який-небудь пункт правил. При цьому правила з часом можуть змінюватися, і якщо за старим документом в певних умовах покладається виплата, то за новим все може бути зовсім не так. Тому важливо мати на руках правила, що діють на момент укладання договору титульного страхування. І природно, потрібно самим уважно читати і правила, і договір, не пропускаючи те, що написано дрібним шрифтом.

Також важливо не порушувати умов страхування, дотримуватися всі свої обов'язки за договором і вносити чергові страхові внески точно в зазначений термін. Зазвичай за договорами страхування титулу, що укладається на кілька років, передбачена розстрочка з щорічними платежами, і якщо будуть порушені терміни оплати, то страхова компанія може відмовити у виплаті.

Не бійтеся судів


Взагалі по страхуванню титулу страховики відмовляються платити досить часто, але це не означає, що треба опускати руки. Якщо страхувальник (він же покупець житла) впевнений у своїй правоті, то потрібно звертатися до адвокатів і йти до суду. Звичайно, в такому випадку своїх грошей доведеться чекати довго: 6-7 місяців триває суд, потім незадоволена судовим рішенням сторона може подати апеляційний скаргу (на оскарження сьогодні дається місяць) і справа буде слухатися в апеляційному суді, після чого може бути відправлено на повторний розгляд , якщо з'являться якісь нові документи або свідки, але все-таки успішний результат дуже ймовірний.

До того ж виплата може навіть зрости. Наприклад, якщо страховий випадок оцінено в 200 тис. доларів, але за час, поки йшли суди, квартира стала коштувати 220 тис. доларів, суд може визначити виплату в розмірі 220 тис. доларів, так як все це збитки, які поніс страхувальник в результаті страхового випадку. Також страхувальник має право вимагати відшкодування своїх витрат, наприклад, на оплату представників у суді, на виплати за кредитним договором (адже в разі іпотеки поки йде суд, страхувальник повинен розплачуватися за кредитом), зайві відсотки і пенні і т.п. Таким чином, якщо страхова компанія програє суд, вона несе додаткові збитки. Тому коли страховий випадок очевидний, а у страхувальника все в порядку з документами і немає жодних порушень договірних зобов'язань, розумним страховикам простіше заплатити, ніж будь-якою ціною відмовити у виплаті.

Профілактичні заходи


Однак виплата - це, звичайно, добре, але будь добросовісному покупцеві хочеться уникнути проблем і радіти життю в новій квартирі, тому, в першу чергу, важливо попередити страхові випадки.

Для цього найголовніше - перевіряти чистоту угоди, причому звертатися не тільки до ріелторів, але і до незалежним юристам, а ще краще - до адвокатів по нерухомості. Незалежний юрист або адвокат з нерухомості перевіряють чистоту угоди в комплексі, в тому числі і поговоривши з сусідами і з родичами продавця, з'ясовують, чи справді він продає квартиру і т.п., а результатом їх перевірки завжди є звіт з фактами, висновками та рекомендаціями . Така перевірка (на ринку юридичних послуг вона називається «перевірка юридичної чистоти угоди») коштує не так уже й дорого - в середньому 50 тис. руб., Але може вберегти від ризикової угоди і майбутніх проблем.

А якщо виникають хоч якісь сумніви в «чистоті» нерухомості, наприклад, у продавців є близькі родичі з психічними захворюваннями, що знаходяться в диспансері і нічого не знають про угоду, або в приватизації не брали участь діти продавця, то від придбання краще відмовитися. Також краще не вступати в угоду, якщо нерухомість продається за дорученням - це завжди ризик обману. А якщо все-таки наважилися на таку угоду, то потрібно хоча б познайомитися з власником - фактичним продавцем, і гроші переводити або на його рахунок, або віддавати їх під його розписку. Хоча б розписка повинна бути від справжнього продавця, а не від його довіреної особи. І вже, звичайно, не можна передавати гроші представнику власника, якщо довіреність - без права отримання грошей. Вище вже було наведено приклад, коли покупець передав гроші сестрі власниці квартири, яка в результаті опинилася шахрайкою.

Також не рекомендується віддавати гроші готівкою до того, як операція пройде державну реєстрацію і покупець стане власником. Для розрахунків надійніше всього використовувати банківську сейфовую осередок.

Ну а якщо покупець все-таки отримує повістку до суду з приводу прав на свою нову квартиру, то потрібно негайно звертатися до юристів або для початку хоча б подати позовну заяву про арешт спірної квартири. Тоді суд винесе відповідну ухвалу і реєстраційна палата заарештує майно, а значить, той, хто заперечує права на нерухомість, не зможе її продати до з'ясування всіх обставин і рішення суду. Якщо ж таке допустити, то відстоювати свої права буде набагато складніше.

Разом з цим, у разі якщо укладено договір титульного страхування, потрібно якнайшвидше повідомити про конфлікт і судовій повістці в страхову компанію, а якщо квартира куплена в іпотеку - ще й в банк. Страховик і банк можуть допомогти покупцеві: вони зацікавлені в тому, щоб квартира залишилася у його власності. Якщо ж страховий випадок все-таки настав, тобто суд повернув квартиру колишньому власникові, треба подати в страхову компанію заяву про страховий випадок (не пропустивши при цьому строки, зазначені в договорі) і надати всі необхідні документи. Зазвичай їх список вказується в договорі страхування або в правилах. Чим точніше і повніше буде пакет документів, тим з більшою ймовірністю можна отримати страхову виплату без судових розглядів.

Зі свого боку, ситуацію коментують представники банку і страхової компанії

Ірина Карнаева, директор департаменту страхування майна фізичних осіб ВАТ «Альфастрахование»:

У нас були виплати по страхуванню титулу і випадки відбувалися найрізноманітніші. Кілька історій були пов'язані з убивством власника квартири, підробкою від його імені довіреності та продажу по ній квартири. Як правило, в подібних випадках об'єкти продаються декілька разів і перевірити по ланцюжку всі документи не представляється можливим. Такі угоди часто оскаржуються що знайшла родичами, причому не першої черги, тому судові розгляди можуть тягнутися не один рік. Також в нашій практиці були випадки, коли продавалися квартири, здані в найом. При цьому часто власник, проживаючи в іншому місті, здавав нерухомість чергового орендарю, який оплачував договір найму, а коли той приходив на квартиру, виявлялося, що там вже проживають нові «власники».

Тарифи по титульному страхуванню залежать від кількості попередніх угод протягом 1-2 років, від наявності малолітніх дітей у продавця і т.п. і складають від 0,3% до 0,7% (таким чином, поліс на квартиру вартістю 10 млн. руб. буде коштувати від 30 до 70 тис. на рік - від ред.). Премія зазвичай оплачується за рік страхування. Причому при іпотечному кредитуванні страхова сума, як правило, визначається в розмірі позикової заборгованості перед банком, але ми пропонуємо достраховать до повної вартості квартири.

Ольга Докучаєва, заступник начальника управління роздрібних кредитних продуктів Росбанка:

Страхових випадків по титульному страхуванню у нас практично не було, думаю, що і в цілому по Росії вони рідкісні. Справа в тому, що при іпотечних угодах і банк, і страхова компанія дуже ретельно перевіряють юридичну чистоту і історію квартири. У кредиті на сумнівний об'єкт позичальникові просто відмовлять, порадивши підібрати більш надійний варіант.

Однак якщо все-таки відбувається втрата права власності, позичальник повинен звернутися в страхову компанію з наданням всіх необхідних документів по страховому випадку. Після визнання випадку таким, компанія виплачує відшкодування, частина якого йде на погашення заборгованості по кредиту, а залишок виплачується страхувальникові. Але першим вигодонабувачем, звичайно, є банк.

При страховому випадку банки, безумовно, допомагають позичальникам в суперечках із страховими компаніями, якщо вони виникають, так як нерухомість знаходиться в заставі і банки, як заставодержателі і вигодонабувачі за договором страхування, безпосередньо зацікавлені в отриманні страхового відшкодування.

Cпорiднене
Як не втратити квартиру: правила для покупця | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 4
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.