Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Іспанські ЗМІ рапортують про неухильне зниження цін на житло, падінні продажів і скорочення обсягів будівництва. Що криза на місцевому ринку нерухомості означає для укрїнців? Чи варто саме зараз купувати подешевшали «квадрати» і де знайти найвигідніші пропозиції?

Стрічка новин про ринок нерухомості Іспанії нагадує зведення з фронту: кожне наступне повідомлення страшніше попереднього.

Згідно з індексом цін консалтингової компанії Tinsa, в червні середня вартість житла в Іспанії впала на 10,8% в річному численні. А з грудня 2007 року (пік ринку) ціни на нерухомість в країні знизилися на 30,4%. Причому, найсильніше постраждали будинки і квартири, розташовані на Середземноморському узбережжі (-38,3%) і у великих містах (-33,8%).

За останній рік кількість незавершених будівництв в Іспанії зросла на 31%, а порівняно з 2007 роком - на 74%. Аналітики очікують, що кількість недобудови буде збільшуватися протягом ще одного року, поки не перевищить показники «ситих» років на 90%.

Більш того, недавно в пресу просочилася інформація про те, що уряд Іспанії розглядає ідею про надання виду на проживання всім іноземцям, які купили нерухомість на суму від € 250 000. Справа це ще не вирішена, але сам факт обговорення подібних питань свідчить, що ринку нерухомості Іспанії доводиться зовсім несолодко. Згадайте хоча б Латвію, яка почала торгувати резиденціями після того, як обвал цін на житло в країні з початку кризи досяг 60%. До слова, завдяки цьому рішенню вдалося стабілізувати ситуацію в сегменті житла бізнес-класу, попит на яке зараз формується за рахунок іноземців, які мріють про ВНЖ.

Ріелтори, які працюють з цим регіоном, вважають, що найбільш затребувані в російських покупців об'єкти в курортних містах Іспанії подешевшали не так сильно, як житло в середньому по країні.

«На жаль, в Іспанії немає загальної методики, яка дозволяла б реально стежити за цінами на нерухомість, - відзначає директор компанії Europa Dom Олена Гросс. - Найбільш поширений метод - підрахунок середніх цін на популярних сторінках інтернету, присвячених продажу об'єктів. Природно, береться середній рівень цін пропозицій по регіону або навіть в цілому по Іспанії. Не враховується розташування, якість об'єктів, їх реальна затребуваність. Немає ніяких окремих статистичних даних по курортної нерухомості, яка переважно цікавить іноземців. Та й середня ціна, зазначена в джерелах, береться виходячи не з конкретних укладених угод, а на базі ціни, яку запитують продавці. Тому в деяких джерелах говориться про зниження цін на 30-40%, в інших засобах масової інформації наводяться інші дані ».

Представник компанії LEANGA Олена Бойкова вважає, що падіння середніх цін в Іспанії обумовлено зміною структури пропозицій. «Ті, хто не мав іпотеки, знижувати ціну на своє житло не стали. Але в продажі з'явилося багато об'єктів за цінами нижче ринкових. Його намагаються збути власники, які нахапалися дешевих кредитів і набрали багато одиниць житла в надії на перепродаж за високими цінами в період зростання в 2005 - 2008 роках. З відходом з ринку англійців, що складали до 80% від іноземних покупців іспанської нерухомості в 2008-2009 роках, перепродати це житло стало складно, а платити іпотеку треба. Ось і стали виставляти об'єкти на продаж за безцінь. Звідси і зниження середніх цін », - пояснює фахівець.

Наскільки б не знизилися реальні ціни на цікаві для українців об'єкти з початку кризи, всі експерти сходяться в одному: саме зараз в Іспанії склався ринок численних можливостей і цікавих варіантів, на якому можна зробити дуже вигідну угоду. Головне, знати, де шукати ...

Шерше ля ... банк

Головною демпінгової силою на ринку нерухомості Іспанії виявилися місцеві банки. Після обвалу в галузі до них у власність перейшло багато об'єктів від недбайливих кредитоотримувачів (як приватних осіб, так і девелоперських компаній), які не змогли розплатитися зі своїми іпотечними позиками. Скажімо, тільки на Коста-дель-Соль з 22 тисяч виставлених на продаж нових будинків, 10 000 належать різним фінансовим структурам.

Що в такій ситуації залишається робити банкам? Щоб у короткі терміни і в умовах жорсткої конкуренції повернути свої гроші, їм доводиться активно знижувати ціни. Наприклад, в червні 2012-го банк Banesto виставив на продаж близько сотні будинків на узбережжі зі знижками до 80% (!). Вартість «квадрата» в цьому житлі складала близько € 645, що втричі нижче, ніж в середньому по країні.

Як зізнався у розмові зі мною один з іспанських ріелторів, який побажав залишитися неназваним, зараз банки переманюють у них буквально всіх клієнтів. «Улещує покупця, описуєш йому наші пропозиції, влаштовуєш безкоштовний тур до Іспанії. Він приїжджає, очі витріщає на оголошення про продаж заставної нерухомості за викидними цінами, і переходить з агентства в банк », - поскаржився фахівець.

А чому б і ні? Саме в цьому сегменті ринку зараз зустрічаються особливо низькі ціни. Однак ріелтори попереджають і про «підводні камені» придбання подібної нерухомості.

По-перше, проблемні будинки часто переходять до банків в дуже непривабливому стані. Колишні власники, перш ніж розлучитися зі своїм житлом, виносять з нього все аж до дверей і сантехніки. А значить, новим власникам доведеться витратитися на ремонт.

По-друге, якщо ви будете купувати житло безпосередньо у банку, то і вирішувати всі наступні проблеми вам також доведеться самостійно. У банків не буває департаментів післяпродажного обслуговування, що допомагають подолати початкові труднощі адаптації та беруть на себе оформлення всіх документів після угоди (контракти на забезпечення електроенергією, підключення телефону, договір з ТСЖ і т.д.).

«Краще звернутися до агентства, офіційному представнику банку. В даний час практично всі банки співпрацюють з різними ріелторськими агентствами, в тому числі і працюючими на український ринок. Купуючи через таке агентство, ви заплатите ті ж гроші, але отримаєте можливість скористатися додатковим сервісом, що допоможе уникнути багатьох проблем », - радить Олена Гросс.

Працювати з посередником або безпосередньо з банком - вирішуйте самі ... Додам тільки, що успішні приклади проведення українцям подібних угод уже є. Про один з них читайте в статті «Особистий досвід: покупка квартири в Іспанії за допомогою іпотеки».

Проблеми продавця - можливості покупця

Де краще шукати найвигідніші пропозиції - на первинному або вторинному ринку? В Іспанії це не настільки важливо, тому що ціни знизилися у всіх сегментах. Головне, знайти продавця, який переживає фінансові проблеми. Такі власники, бачачи перспективу реальної угоди, будуть готові йти на поступки.

«Про якісь конкретні цифри знижок говорити складно. Іноді знижка не так значна, але первісна ціна вже була досить низька. На мій погляд, вигідність покупки варто визначати, враховуючи рівень цін на аналогічні об'єкти », - зазначає Олена Гросс.

За словами фахівця, при купівлі об'єктів від приватних власників, яким необхідно терміново продати свою нерухомість, слід звернути особливу увагу на перевірку всіляких заборгованостей. Платежі за газ, світло, воду, податки, загальні витрати по кондомініуму - це тільки початок списку необхідних перевірок.

Також слід стежити за можливими правами третіх осіб, які до сих пір не відображені в Реєстрі власності, але можуть там з'явитися в період, коли йде підготовка до операції. Звичайно, нотаріус не дозволить здійснити продаж у випадку, якщо виявляться права третіх осіб. Але повернення сплаченого застави при даному розвитку подій теж процес не найпростіший. Якісна та грамотна юридична підтримка - це те, чим необхідно заручитися при покупці проблемної нерухомості, вважають експерти.

Дій швидко, приходь з кешем

Олена Бойкова згодна з тим, що іспанські забудовники, так само як і пересічні власники, готові знижувати ціни на свої пропозиції. Однак, за словами фахівця, цей час підходить до кінця. «Ціни вже позначили рух вгору. Наприклад, будівельна компанія Urbincasa, забудовуються місто Аліканте і узбережжі Коста Бланка, підняла ціни на п'ять з семи споруджуваних комплексів. Відповідно, ні про які поступки мова вже не ведеться », - пояснює фахівець.

Оформлення іпотеки займає значно час, особливо для укрїнців, яким необхідно надати об'ємний пакет документів. Тому ті покупці, у яких є cash, готівка, можуть вибити собі дуже гарну знижку. Як відзначає представник компанії ASPOF Світлана Федчун, власники нерухомості готові йти на значне зниження вартості своїх володінь, якщо можуть розраховувати на швидке отримання коштів, щоб відповісти за своїми зобов'язаннями перед банком.

«Ситуація на ринку постійно змінюється і треба приймати рішення швидко. З останніх новин: ЄС видав кредит іспанським банкам, і це означає, що у них відпала гостра необхідність у швидких продажах, отже, з ними буде все важче домовитися, - додає Світлана Федчун. - Зараз в Іспанії склався ринок покупця. Саме в цей період можна зробити чудові інвестиційні вкладення в нерухомість як на первинному, так і на вторинному ринках. Головне діяти швидко і мати в розпорядженні cash, щоб натиснути на власників ».

Чим дешевше об'єкт - тим більше знижка

А що щодо знижок з різних видів і класів нерухомості? Де ціни впали сильніше за все?

Світлана Федчун вважає, що найбільше впала в ціні нерухомість, яка знаходиться в найгірших районах. «Завжди важливо пам'ятати, що найважливіше на цьому ринку - це location, location і ще раз location, - говорить фахівець. - Якщо аналізувати види нерухомості, то земельні ділянки сильно у вартості не впали. Значне зниження цін відбулося на квартири і вілли по всіх класах житла: економ, середній, еліта. І причина в тому, що власники нерухомості не можуть відповідати за своїми зобов'язаннями перед банками ».

Олена Гросс впевнена, що в Іспанії найсильніше подешевшали малоліквідні об'єкти. Це - квартири і будинки в глибинці, далеко від моря, курортів і великих міст, таких як Барселона і Мадрид. «Пристойні об'єкти на першій-другій-третій лінії моря в регіонах з гарною інфраструктурою затребувані багатьма покупцями, як іспанцями, так і іноземцями. Тому особливо значного зниження цін ми не зафіксували, ціни знизилися, безумовно, але не настільки », - говорить фахівець.

Ріелтори додають, що сьогодні не користуються практично ніяким попитом ділянки землі під приватне будівництво. На сьогоднішній день в Іспанії можна придбати готову віллу за ціною більш вигідною, ніж купити ділянку і побудувати на ній будинок. Єдине, що викликає іноді інтерес, - ділянки під забудову в районах з обмеженою пропозицією, як, наприклад, перша лінія моря.

Олена Бойкова, в свою чергу, вважає, що найсильніше ціни знизилися на нерухомість економ-класу, так як більшість неплатників іпотеки володіли саме таким житлом. «Серед власників об'єктів середнього цінового рівня (дорогі квартири і таунхауси, невеликі окремі будинки) таких небагато. А серед власників дорогих вілл немає зовсім. Тому середні ціни на дешеве житло знизилися помітно, на житло середнього цінового діапазону - незначно. А на дорогі вілли і земельні ділянки біля моря ціни не знижувалися зовсім, а часто навіть росли », - додає експерт.

***
Отже, в Іспанії сьогодні дійсно багато можливостей. Наприклад, купити «вбиту» і неймовірно дешеву банківську квартиру і зробити в ній ремонт. Домовитися з зневіреним власником на швидку продаж з хорошим дисконтом. Або знайти регіон, кинутий колись активними на цьому ринку британцями. Головне, в гонитві за знижками не забувати про свої цілі.

Погодьтеся, якщо ви шукаєте нерухомість для здачі в оренду, то, яке б житло вам не пропонували на відстані 10 кілометрів від моря, воно вам не підійде. Якщо відпочиваючи в Іспанії, ви не хочете щодня користуватися машиною (або зовсім не вмієте водити), то віддалені урбанізації, нехай вілли там і стоять дешевше квартир, - це не для вас. Головне, спочатку визначити критерії, від яких ви ніколи не зможете відмовитися. А щодо всього іншого можна домовлятися і торгуватися. В Іспанії зараз для цього саме час!

Хто не мріє побудувати власний будинок використовуючи проекти будинків? Такі проекти можна замовити у компанії dom-ua.com.

Cпорiднене
Нерухомість в Іспанії: як зробити найвигіднішу угоду? | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 5
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.