Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Криза стала гарним уроком для боржників. Однак існуючі дані про простроченнях по кредитах говорять про те, що не всі цей урок добре засвоїли. Як мінімізувати ризики потрапляння в іпотечну зашморг?

Береженого бог береже

Враховуючи уроки кризи 2008 р., варто нагадати про золоте правило запозичень, яке працює безвідмовно на всіх світових ринках: займай в тій валюті, в якій заробляєш, - це урок перший. Адже для погашення кредиту в доларах необхідно буде купувати їх на зароблені рублі. Таким чином, у разі зміни валютного курсу може значно збільшитися рублевий еквівалент платежу, що, як правило, завдає істотної шкоди сімейному бюджету. Якщо доходи надходять в різних валютах, бажано брати кредит в тій, яка переважає. «Валютні ризики на сьогоднішній день дуже високі, причому в нашій країні, зважаючи на специфіку економіки, особливо», - каже Роман Строілов, керівник відділу іпотеки та спеціальних програм TEKTA GROUP.

Урок другий: тверезо оцінюйте свої можливості і беріть у борг якомога менше. «Деякі намагаються взяти побільше і відкласти частину суми на ремонт та меблі, - коментує Дмитро Халін, керуючий партнер IntermarkSavills. - При такій ситуації позичальник повинен буде розплачуватися довгі роки, платити високі відсотки, і вийде, що за меблі і ремонт він заплатить удвічі, а то і втричі дорожче. При цьому якщо квартира протягом певного періоду часу, швидше за все, подорожчає (що певною мірою компенсує виплачені відсотки), то ремонт і меблі тільки втратять у вартості. Якщо брати кредит лише на квартиру, то податковий тягар і щомісячні платежі з часом знизяться, що дасть позичальнику додаткові можливості для оплати ремонту та придбання предметів обстановки ». Таким чином, проводити ремонт і купувати меблі краще за власні кошти (або ж використовувати для цього спеціальні цільові програми банків).

Нагадаємо загальноприйняте правило: займають такий обсяг коштів, обслуговування якого не перевищує 30% сімейного бюджету. Правда, в Росії це правило практично не працює. «На жаль, у нашій країні позичальники звикли виплачувати від 50 до 70% свого сімейного бюджету, що дуже ризиковано як для банкірів, так і для клієнтів», - каже Р. Строілов. При позику кредитних коштів орієнтуйтеся на свій основний заробіток. Не розраховуйте на разові побічні і сезонні доходи - тоді ви знизите ризик прострочення виплати щомісячного платежу.

Також варто ретельно ознайомитися з умовами кредитного договору, звернувши особливу увагу на всі додаткові витрати позичальника, які в окремих випадках можуть доходити до 7% від суми кредиту щорічно крім процентної ставки (до 1,5% - при відсутності довідки № 2-ПДФО, до 5% - при відмові від страхування, до 1,5% - якщо професія позичальника потрапляє в розряд професій підвищеного ризику з точки зору банку). Крім того, слід зрозуміти, за яких умов банк може зажадати дострокового погашення боргу. Наприклад, змінивши роботу, позичальник іноді «забуває» інформувати про це банк, що формально є приводом до розірвання кредитного договору.

Важливо правильно оцінити об'єкт. «Саме по собі придбання переоціненого об'єкта неприємно психологічно, але що ще страшніше - об'єктивна ціна об'єкта при його реалізації може бути нижче на 30% від вартості покупки», - звертає увагу Р. Строілов.

Платіжна дисципліна в основі

Для кредитора вкрай важливе дотримання платіжної дисципліни. Гроші краще вносити завчасно, бажано за два-три робочих дні до встановленої дати. У разі затримки навіть на добу або заборгованості по черговому платежу на кілька рублів банк змушений повідомляти в бюро кредитних історій цю інформацію. Так складається негативна кредитна історія. В майбутньому це може вплинути на можливість отримання іншого кредиту. Крім того, в разі систематичної прострочення передбачені санкції аж до вимоги про дострокове розірвання кредитного договору.

Будь-які додаткові витрати, великі покупки варто планувати також завчасно, чітко розрахувавши свої щомісячні витрати і зобов'язання по вже отриманим позиці. «Ще краще - погашати кредит достроково, - радить Олексій Шленов, генеральний директор компанії« Міель-брокеридж ". - Дострокове погашення допомагає значно скоротити виплати відсотків і зменшити підсумкову вартість квартири. Зменшити щомісячний платіж допоможе оформлення іпотеки на більш тривалий термін ».

Ще одне правило фінансово грамотних громадян - «подушка безпеки». «Розумним і економічно виправданим можна вважати піврічний запас щомісячних платежів по іпотечному кредиту, - розповідає Р. Строілов. - Тільки після накопичення такого обсягу коштів я б рекомендував вносити дострокові платежі. І тримати ці кошти краще на депозиті банку кредитора в тій валюті, в якій оформлена іпотека. Позичальники часом помилково вважають, що коли на протязі, наприклад, одного року або двох років вони вносили платежі в рахунок дострокового погашення кредиту, то в скрутній ситуації це зможе їм допомогти. На жаль, немає. А ось піврічний запас коштів дозволить пережити скрутну ситуацію ». Додамо, що шестимісячний запас прийнято вважати мінімальним, в ідеалі краще річний.

Не слід нехтувати можливостями, які надає держава працюючому населенню і сплачує прибутковий податок, - оформляйте податкове вирахування і відрахування за виплачені банку відсотки по іпотеці. Експерти також радять не брати паралельно інші великі кредити. Несприятлива ситуація по одному з цих кредитів може відбитися на всіх інших.

«Крім того, скоротити платіж можна, якщо скористатися програмою перекредитування, - додає А. Шленов. - Ця операція стає вигідною вже при різниці процентних ставок старого і нового кредиту в десяті частки відсотка. Звичайно, банки неохоче погоджуються на зниження відсоткових ставок за укладеними раніше договорами іпотеки, але заради збереження клієнта можуть піти йому на поступки ».

Ще один спосіб скоротити іпотечний платіж - скористатися преференціями, які надають банки-партнери ріелторським компаніям. Мова йде про зниження базових ставок (на 0,5-1,5% від середньоринкових), скасування комісії, прирівнювання умов в рамках підтвердження доходу за формою № 2-ПДФО і за формою банку. «Подібні програми вигідні банкам і тому, що клієнти, що прийшли від партнерського агентства нерухомості, мають повністю сформований комплект документів для розгляду, - зауважує А. Шленов. - Це економить робочий час кредитного менеджера, зменшує витрати з обслуговування потенційних позичальників ».

Коли грянув грім

Але що робити, якщо ви вже боржник? Порад тим, хто вже потрапив у скрутну ситуацію, на жаль, набагато менше. Справа в тому, що договір вже підписаний, змінити його в односторонньому порядку не можна, і залишається тільки одне - всіма силами і засобами дотримувати прийняті на себе зобов'язання.

Головне, не ухиляйтеся від контактів з банком. Куди вірніше сповістити кредитора про свої проблеми ще до того, як утворюється заборгованість. У такому випадку позичальник для себе ж самого виграє час на вироблення спільних заходів по врегулюванню складної ситуації. «При цьому не варто наївно вважати, що можна обмежитися одним дзвінком менеджеру, - стверджує Р. Строілов. - Від вас необхідно письмове звернення, зареєстроване і прийняте банком відповідно до правил діловодства ». До заяви слід додати документи, що підтверджують неможливість платити за графіком (довідка про скорочення заробітної плати, про звільнення і т.п.). Якщо разом із заявою позичальник запропонує новий графік платежів, який буде йому під силу, то це істотно підвищить шанси вирішити проблему. «Важливо розуміти, що позичальник і банк-кредитор - це союзники, однаково зацікавлені в успішному завершенні операції іпотечного кредитування, - нагадує Христина Хміль, керівник департаменту іпотеки компанії« МІЕЛЬ-Новобудови ». - Тому треба терпляче вести переговори і шукати рішення, прийнятне для обох сторін ».

Допомогти в цьому випадку може збільшення терміну кредиту або перехід на щоквартальну оплату як усього платежу в цілому, так і частково, наприклад, тільки відсотків або тільки основного боргу. У виняткових випадках при високій лояльності банку можна розраховувати на відстрочку в погашенні кредиту, наприклад на строк від трьох до шести місяців.

Також не можна сказати, що саме ці заходи виходу з важкої ситуації будуть вам запропоновані. «Нерідко жодне із запропонованих заходів не може відбутися, і справа навіть не в банку або його ставлення до позичальника, а в тому, що кредит вже заздалегідь був виданий за максимальною кордоні ступеня ризику, - каже Р. Строілов. - В такому разі, якщо немає твердої впевненості в тому, що самому позичальникові вдасться найближчим часом вирішити свої труднощі - знайти роботу або збільшити матеріальне забезпечення, необхідно прийняти важке, але єдино правильне рішення ».

Для початку максимально скоротите свої поточні витрати, радять експерти. Зрозуміло, можливо, комусь вдасться знайти другу роботу, проте якщо говорити про кризовий часу, дане вирішення питання здається нереальним. Якщо цих заходів недостатньо, рішення залишається одне - добровільна реалізація набутого майна. Як би не було гірко, але в багатьох випадках це економічно виправданий шлях. Добровільна реалізація дозволить продати об'єкт застави за ринковою на даний момент ціною або як максимум з мінімальним дисконтом в 5-7%. «Банки, як правило, повідомляють координати надійних агентств нерухомості, які можуть продати закладений об'єкт за найвищою вартістю, - повідомляє Д. Халін. - Тоді й позичальник отримає більшу суму, ніж при насильницькому відчуження, і в банку не буде проблем (судові розгляди, продажу з торгів і т.д.). Якщо об'єкт продано добровільно, то на нового покупця можна переоформити іпотечний кредит і банк отримає свої відсотки без тимчасових втрат ». Виручені гроші йдуть на погашення кредиту, сума, що залишилася передається позичальнику.

«При цьому в період добровільної реалізації у позичальника є можливість домовитися з банком про невідображення інформації про прострочені платежі в бюро кредитних історій або навіть про зниження розміру штрафів, - уточнює Р. Строілов. - Але при продажу важливо не виявляти зайвої жадібності, адже якщо не погодитися сьогодні на запропоновану покупцем ціну, наступного клієнта доведеться чекати півроку, а за цей час банк пред'явить штраф в розмірі подвоєною процентної ставки або ще вище ».

Життєво важливо для позичальника не доводити ситуацію до реалізації квартири банком за рішенням суду на аукціоні. В такому разі реальна вартість може виявитися нижче на 30% - така російська дійсність. І це цілком законно. Причому в тому випадку, якщо суми реалізації буде недостатньо, залишок заборгованості позичальника ніхто не простить, і банк матиме право звернути стягнення на майно, клієнта і теж його вилучити. Також банк може компенсувати собі і витрати на ведення судової справи.

Найгірший варіант дії для позичальника - спроба сховатися від представників банку. При такому розвитку подій банк негайно подасть позов до суду з вимогою дострокового повернення всієї суми кредиту, а також сплати штрафів і пені за простроченими платежами. На час, поки кредит не погашений, суд обмежує свободу пересувань боржника, не дозволяючи виїзд за кордон. І, найімовірніше, суд задовольнить всі вимоги банку.

Таким чином, куди розумніше і правильніше ставитися строго в першу чергу до себе як позичальнику і не забувати про платіжну дисципліну - тоді вдасться уникнути додаткових втрат.

ДО ВІДОМА

У березні 2012 р. в Росії вступив в силу закон ФЗ-405, за яким позичальник, не готовий виплачувати іпотечний кредит, може, віддавши банку квартиру, бути вільним від подальших зобов'язань. Відповідно до закону, навіть якщо вартості заставної нерухомості недостатньо для погашення іпотечного кредиту, «заборгованість по забезпеченому іпотекою зобов'язанню вважається погашеною».
Проте закон поки що не діє, оскільки відсутня правозастосовна практика. Учасники іпотечного ринку сумніваються в тому, що це відбудеться найближчим часом.

Если вы решили построить собственный дом лучше всего использовать готовые проекты домов. Они проверены и созданы лучшими архитекторами.

Cпорiднене
Іпотека не потіха. Золоті правила позичальника | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 4
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.