Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Скільки існує способів вирішити житлову проблему?

1. Купити квартиру. Коли є вся сума цілком, клопоти мінімальні: вибрав квартиру, передав гроші, отримав ключі і живи.

2. Купити квартиру в кредит. В цьому випадку доведеться потрудитися. Спочатку вибираєш квартиру, потім отримуєш схвалення банку на її придбання (але банку обрана квартира може і не глянути). Або навпаки: спочатку отримуєш схвалення банку, а потім підбираєш квартиру. Після оформлення операції купівлі-продажу банк виплачує гроші продавцю, а ти вселятися.

3. Продати свою колишню квартиру, доплатити і придбати нову. Це так звана альтернативна угода - найдовший шлях до мрії, а й найпоширеніший. Про нього й поговоримо.

Анатомія альтернативної угоди

Наполегливе бажання поліпшити умови свого життя змушує відірватися від побуту і озирнутися навколо. Тут зазвичай з'ясовується, що грошей на покупку нової квартири немає. А ось спробувати продати свою тісну і купити іншу, більш простору, можна. Для цього не потрібні мільйони. Щоб поміняти 1-кімнатну квартиру на 2-кімнатну, в середньому потрібно тисяч 300-500. Кредит на таку суму отримати значно простіше, та й виплатити його теж.

Тепер перед вами два завдання: знайти покупця на свою квартиру і доглянути нову. Причому домовитися так, щоб продаж і придбання відбулися в один день. Розрив між цими двома угодами вкрай небажаний. По-перше, економічна ситуація в країні може різко змінитися (згадаймо 1998 і 2008 роки). По-друге, можуть змінитися ціни на нерухомість (в 2005-2008 роках квартири дорожчали не по днях, а по годинах). По-третє, вам і вашій родині треба десь жити, поки нове житло не куплено.

Але й це ще не все. Можливо, ваші покупець і продавець перебувають у схожому становищі. Кожен з них продає свою нерухомість, щоб купити іншу. І всім потрібно провести операцію в один день.

Альтернативну угоду можна представити так:

1. Перший покупець хоче придбати кімнату в комуналці, на більше поки що немає коштів. Це єдиний в угоді «чистий покупець», який оплачує всю суму покупки.

2. Другий покупець виставляє на ринок кімнату в комуналці і хоче придбати «гостинку».

3. Третій покупець готовий продати «гостинку» і хоче 1-кімнатну квартиру.

4. Четвертий покупець продає «однушку» і шукає «двушку».

5. Продавець 2-кімнатної квартири, якому потрібні тільки гроші, тобто «Чистий продавець».

Ланцюжок альтернатив може гілкуватися. Наприклад, в її середині з'являються спадкоємці, які продають 3-кімнатну квартиру, щоб кожен отримав по 1-кімнатної. Ланцюжок може розростатися навіть до 10 квартир (а досвідчені ріелтори можуть пригадати і ланцюжки в 15 квартир).

Тепер стає зрозумілим, чому альтернативні угоди збираються кілька місяців, а іноді «рвуться» в місці «слабкої ланки». Зрозуміло й те, що без досвідченого фахівця при альтернативі обійтися складно.

Олена Соловйова, директор з продажу АН «Адреса», вважає, що причина популярності альтернативних угод проста і пов'язана з відсутністю у більшості людей великих сум: «На відміну від західних країн, Росія лише поринула в ринкову економіку. У більшості населення країни немає накопичень, але є єдине приватизоване житло, яким можна розпоряджатися, щоб поліпшити свої житлові умови. Тому агентства нерухомості змушені займатися «паровозиками» і вибудовувати ланцюжка з квартир. Альтернативна угода вимагає від фахівця з нерухомості чітко організовувати терміни проведення операції, швидко приймати рішення, давати гарантії учасникам угоди, організовувати взаєморозрахунки по всьому ланцюжку угод, але ці ж вимоги призводять до того, що, як не парадоксально, рівень професіоналізму ріелторів в регіонах вище, ніж у столиці та Петербурзі.

Якщо говорити про перспективи альтернативних угод, то можу сказати одне: до появи іпотеки середня кількість ланок у ланцюжку перевищувало 3 і доходило до 6 і більше квартир. Зараз цей показник в середньому складає 2-3 ланки. З розвитком іпотеки та її доступності, із зростанням нашого добробуту число альтернативних угод неминуче скоротиться ».

Дев'ять кроків до угоди

Лариса Акапьева, менеджер АН «Модус» говорить, що зараз альтернат становить близько 70% угод з нерухомістю на вторинному ринку. В середньому термін «збору» угоди становить два місяці, якщо немає ускладнень за документами. У разі залучення іпотечної позики, термін проведення операції збільшується.

Зазвичай послідовність дій наступна:

1. Клієнт хоче продати свою квартиру і купити іншу, тому звертається в агентство. Навіть якщо він спробує підшукати покупця на свою нерухомість сам, в 80% випадків цього покупця представлятиме агент.

2. Ріелтор шукає покупця. На професійному сленгу це «верхній» покупець, той, який готовий купити квартиру з альтернативою, він підтверджує серйозність намірів грошима. Коли покупець знаходиться, ріелтор бере у нього аванс (це поворотна сума, діє як підтвердження намірів) або завдаток (свого роду гарантія, що покупець в останній момент не передумає і не підведе всіх учасників ланцюжка). Агентство дає покупцеві документ про те, що прийняло на зберігання грошові кошти.

3. Ріелтор знаходить продавця, квартира якого вільна. «Якщо така людина знайдений, ланцюжок вважається замкнутою, - говорить Лариса Акапьева. - Зазвичай на пошук всіх потрібних людей (з урахуванням часу, витраченого на огляд квартир) йде 1-2 місяці, але буває, що альтернативна угода збирається і місяців 10 ».

4. Продавець і покупець в присутності касира (або директора з продажів агентства нерухомості) передають гроші і відразу підписують договори купівлі-продажу. Продавець передає комплект документів і підписаний договір купівлі-продажу, і всі їдуть на реєстрацію.

Варіант - «верхній» покупець в присутності агента і представника банку закладає гроші в депозитарний осередок. Якщо серед учасників угоди є ті, хто вносить додаткову суму за збільшення житлоплощі, вони, в свою чергу, теж орендують осередки.

5. Документи одним пакетом здаються на реєстрацію в службу Росреестра. В Росреестра дають довідку про те, що документи прийняті на реєстрацію. Якщо якийсь документ не в порядку або одного не вистачає документа, то протягом тижня його можна донести. «Якщо людина працює з ріелтором, то документи зазвичай в порядку», - пояснює Лариса Акапьева.

6. Через 30 днів (при прискореної реєстрації - через тиждень) «нижній» продавець (зазвичай його супроводжує агент) забирає зареєстровані договори, йде з ними в банк і вилучає гроші з осередку. Якщо в ланцюжку є інші продавці, які теж отримують «живі» гроші, вони забирають належну суму в цей же день, пред'явивши в банку свій зареєстрований договір.

7. Після отримання грошей «нижній» продавець (тобто останній продавець, якому потрібні тільки гроші) передає свою квартиру за актом прийому-передачі новому власнику. І з цього моменту починається термін фізичного звільнення для наступної квартири. Поетапно переїжджають всі учасники угоди. Терміни переїзду для кожної квартири чітко обумовлені в договорах купівлі-продажу. «Зазвичай термін звільнення квартири становить два тижні, - говорить Лариса Акапьева, - але терміни можуть змінюватися в залежності від домовленостей з покупцем». При передачі квартир підписуються акти-приймання передачі. Продавці кінцевої вільної квартири зраджують квартиру раніше за всіх, їх термін передачі найкоротший.

8. Після цього починається передача квартир від продавців покупцям, по черзі.

9. Покупець отримує акт прийому-передачі квартири.

Чи є альтернатива в альтернативної продажу?

У США альтернативних угод немає. Там надходять по-іншому: беруть кредит для покупки житла, після чого спокійно переїжджають в новий будинок і виставляють старий на продаж. Гроші від продажу надалі йдуть на погашення кредиту.

Щоб піти від альтернативної продажу в деяких випадках альтернативну операцію розбивають на дві прості операції - продаж і подальшу купівлю, які йдуть одна за одною, що дозволяє позиціонувати продавану квартиру на 5-10% дорожче, ніж у випадку з альтернативою, а також в подальшому брати участь в купівлі з вільними грошима і, завдяки цьому, отримати більший торг.

Звичайно, це пов'язано з певними незручностями: як правило, покупець при простій продажу хоче отримати фізично та юридично вільну квартиру. Для цього з квартири потрібно виписатися заздалегідь, можливо навіть «у повітря», і перевезти особисті речі в інше місце. Якщо така можливість є, то на стабільному ринку подібне розбиття може принести вигоду від 10 до 20% від продажної ціни. На нестабільному ринку проводити такі маніпуляції не варто, тому що послідовні операції будуть розірвані за часом мінімум в один місяць, і кон'юнктура цін може істотно змінитися.

До речі

Нещодавно міністр фінансів Антон Силуанов заявив, що на експертному рівні розглядається обмеження готівкових розрахунків межею в 600 000 рублів. Це означає, що майже весь ринок нерухомості повинен буде пристосуватися до безготівкових розрахунків, прозорим для банків та податкових служб. У разі реалізації відомчої ініціативи ринок нерухомості в країні чекають серйозні зміни. Готівкові розрахунки в угодах купівлі-продажу квартир опиняться фактично під забороною. А учасники угод будуть змушені звертатися до банку для проведення транзакцій.

«Независимая газета» попереджає, що нова ініціатива Мінфіну може негативно позначитися на альтернативних угодах. Тільки за рахунок банківських відсотків операції з нерухомістю стануть для громадян дорожче на десятки тисяч рублів.

Зараз, при готівкових розрахунках, для того, щоб убезпечити себе від шахрайства, учасники угоди використовують банківські комірки. Оренда осередку обходиться в кілька тисяч рублів на місяць. При безготівкових розрахунках роль осередку виконує акредитив. Цей спосіб теж гарантує збереження коштів і безпеку угоди. Однак учасникам угоди доведеться оплачувати високі банківські комісії за переклад. Зараз комісії за такі операції досягають 1,5-2% від суми. Приміром, якщо людина купує квартиру за 3000000 рублів, то тільки комісія за переказ грошей може скласти 60 000 рублів.

Если вам нужно срочно организовать вывоз металлолома обращайтесь по адресу sdai-metallolom.com.ua. Там можно выгодно продать ваш металл быстро и без лишних проблем.

Cпорiднене
Чи є альтернатива альтернативі? | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 1
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.