Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Схема з продажем житла економ-класу на стадії котловану відродилася. Наприклад, у столиці таку однокімнатну квартиру можна купити мало не за 30 000 доларів. Що в такому разі набувають щасливі інвестори?

Покупець квартири економ-класу шукає підходящу ціну. Все інше йде на другий план у порівнянні з перспективою стати власником новозбудованого житла, пишет сайт квартиры посуточно Черкассы. «Площа житла не має такого значення, як його загальна ціна, - говорить представник компанії« УМК ». - Тому популярні квартири з мінімальним метражем. А однокімнатні площею близько 50 кв. м інвестори і зовсім можуть купувати з метою переобладнання в двокімнатні ». Ось і виходить, що найбільш ліквідними в економ-класі є однокімнатні загальною площею 30-45 кв. м, двокімнатні по 60-65 кв. м.

Цінові віражі

За даними компанії Knight Frank, з початку кризи 2008 р. столичні забудовники знизили вартість первинки економ-класу на 17,8% (у гривні). Правда, протягом 2011 р. ціни на квадратні метри вже практично не знижували. Середній по ринку показник впав лише на 2,2% до 10,5 тис. грн.

У 2012 р. приводів для здешевлення або подорожчання первинки поки не передбачається. Житло, яке стоїть нижче середнього рівня цін, доводиться шукати в будинках ледь не на етапі котловану - до моменту здачі будинку в експлуатацію ціни виростають на 20-30%.

Якщо мова йде про великому комплексі з декількох будівель, найвигідніші ціни - у першій черзі, кожен новий будинок може коштувати трохи дорожче. В ЖК «Грюнвальд», будівництво якого на вул. Клавдіївської (Ново-Біличі) київський ДСК-1 розпочав у кінці 2011 р., квадрат поки ще продають за 7,9 тис. грн. А ось в ЖК «Паркові озера» ціна метра в 9,6 тис. грн. залишилася в минулому після здачі в експлуатацію першої черги.

Ілюзія доступності

Ціна метра від 7,5 до 9 тис. грн. сьогодні фігурує в рекламі багатьох столичних комплексів. Помноживши цю цифру на метраж жаданої компактної квартирки, недосвідчені покупці отримують невірне уявлення про справжній стан речей.

Ілюзії розвіюються після візиту до відділу продажів. У барвистій рекламі київського ЖК «Комфорт Таун» красується цифра 8,8 тис. грн. Можливо, трикімнатні на непопулярних поверхах з не найкращим видом з вікон так і стоять. Але для однокімнатних у відділі продажів називають вже зовсім інші ціни - від 11 тис. грн. за квадрат. Тому на покупку житла дешевше 420 тис. грн. в цьому комплексі краще не розраховувати. У будівельного гіганта ХК «Київміськбуд» ціна метра стартує від 8,4 тис. грн. Однак за квадрат в «одиничка» хочуть більше 9 тис. грн., Та й мінімальний метраж квартир перевищує 45 кв. м. У результаті найдешевші однокімнатні коштують не менше 476 тис. грн. (Майже 60 тис. дол.) Заплативши цю суму, новосілля доведеться чекати до 2013-2014 рр..

Більшість пропозицій дешевого житла в столиці - від не надто відомих компаній: в ЖК «Східна Брама» на вул. Світлої, в новобудовах на вул. Лохвицької, в ЖК «Перлина Троєщини» на Закревського, 42-а. За метр в цих новобудовах на початковій стадії будівництва просять від 7,2 тис. грн. Площа найменшої однокімнатної в ЖК біля Дарницького вокзалу - близько 29 кв. м. Продають її за ціною близько 220 тис. грн., тобто менше 28 тис. дол

Тест-драйв по метрам

Чекати недорогих квадратних метрів доведеться більше одного року. Щоб оцінити фактор ризику, «Гроші» вирішили перевірити стан будівництв, про які журнал писав минулої весни (див. номер від 12 травня 2011 р., є на dengi.ua). В той травневий огляд потрапили тільки ті новобудови, в яких до введення в експлуатацію залишалося менше року. За цей період на київських об'єктах нічого екстраординарного не відбулося. Якщо, звичайно, затримки введення в експлуатацію на два-три місяці вважати нормою.

Будинок ПБГ «Ковальська» на вул. Є. Чавдар, 1 (Осокорки-6), був своєчасно введено в експлуатацію наприкінці минулого року, а квартири в ньому вже розкупили. Терміни здачі двох перших секцій ЖК «Барвінок» на перехресті вул. Шумського та Березняківської з грудня 2011 були перенесені на березень 2012 Чи встигнуть до кінця другого кварталу, ще невідомо, хоча майже всі квартири першої черги вже продані. У «Молодіжному кварталі» на Осокорках кипить життя: три будинки першої черги, які планували добудувати до кінця 2011 р., вже здані. В ЖК «Паркове місто» практично готова друга черга комплексу буде введена найближчим часом.

А як же в регіонах? В Одесі введення ЖК «Фаворит» з другого кварталу 2011 р. черговий раз перенесли на кінець березня 2012 Зате перша секція Харківського ЖК «Гранд», а також згадані у нашому травневому огляді Донецький і Дніпропетровські об'єкти вже введені в експлуатацію. Менше пощастило Львову: будівництво ЖК «Святослав» призупинено. За інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, об'єкт визнано проблемним. Забудовник - компанія «Комфортбуд» - переживає серйозні труднощі.

У передмістях Києва теж не все благополучно. Забудовник «Газбудінвест» переніс здачу будинку в м. Ірпінь (вул. Полтавська) на 1 рік, та й роботи на будмайданчику йдуть мляво. А адже будівництво розпочато ще в 2008 р. Натомість ЖК «Соборний» з Броварів, I і II чергу ЖК «Акварелі» в м. Вишневе, РК «Берізки» у Вишгороді і ЖК «Яблуневий» вже введені в експлуатацію. Разом: з 16 об'єктів економ-класу, за якими стежили «Деньги», один виявився призупиненим, в двох здачу відклали більш ніж на 6 місяців. Решта економ-квартири благополучно діждалися заселення.

Проблеми задешево

Перевіряти найпривабливіші цінові пропозиції потрібно ретельно. Адже підозріло низька вартість вже сама по собі може бути індикатором проблемного об'єкта! «Можна мінімізувати ризики, довірившись відомої будівельної компанії з портфелем завершених проектів, - рекомендує покупцям житла економ-класу старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. - Адже у таких забудовників є достатній капітал і напрацьовані механізми будівництва. Також потрібно переконатися в тому, що стороною договору є не третя особа, а саме забудовник, який не приховує від інвестора інформацію. А додатковим аргументом на користь будівельної компанії є інтенсивність робіт на об'єкті та наявність програм кредитування від декількох банків-партнерів ».

В даному випадку фінансові структури варто розглядати як гарантів: вони ретельно перевіряють будівельні компанії, чиїх клієнтів кредитують. Але і покупцеві не потрібно розслаблятися: варто упевнитися в наявності у забудовника документів на земельну ділянку - право власності на землю повинен підтверджувати Держакт, право користування - договір оренди. Ділянка повинна мати цільове призначення для житлової та громадської забудови, а термін оренди - перевищувати заявлений період будівництва.

Інформацію можна перевірити в базі рішень місцевих рад. На сайті Київради (www.kmr.gov.ua, розділ «Рішення») можна знайти дані про відведення земельних ділянок, а також про їх цільове призначення. Не варто забувати і про інші документах - ліцензії на будівельні роботи, дозволу на будівництво і т. д. Нерідко весь пакет документів виставляється на сайтах проектів. Далі потрібно вивчити послужний список будівельної компанії і суспільну думку про нього. «Сумнівна репутація забудовника, наявність у нього інших нереалізованих проектів, а також судові спори з інвесторами житла є вірними ознаками проблемного об'єкта», - підводить підсумок старший юрист АК «Коннов і Созановський» Дмитро Січкар. Довідки про таких будівництвах можна навести на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам (www.investhelp.com.ua), в реєстрі судових рішень (www.reyestr.court.gov.ua) або на популярних форумах про нерухомість. Якщо об'єкт і забудовник неблагополучні, обов'язково щось спливе.

Озброївшись алгоритмом пошуку проблем, «Деньги» виявили, що за одним з привабливих пропозицій купити квартири на лівому березі за ціною від 7,2 тис. за кв. м криється дивна ситуація з земельною ділянкою. За документами Київради, землю забудовникові передали для будівництва комплексу техобслуговування автомобілів, а в зміні цільового призначення відмовили в грудні 2011 р. А будівництво йде! В іншому випадку (знову в столиці) житлові будинки спішно споруджують на ділянці, яка була виділена для будівництва торгово-розважального центру з офісними приміщеннями.

На Інтернет-форумах інвесторів нерухомості новобудови за привабливою ціною 7,2-7,6 тис. грн. за квадрат (по вул. Лохвицької, 1-7, Закревського, 42-а, Світлій, 3, та ін) також мають не саму блискучу репутацію. Їх забудовників пов'язують з компанією «Укогруп», чий об'єкт на Харківському Шосе, 19, будується вже близько семи років: договору з інвесторами почали укладати з 2005 р., а тепер мешканці вже кілька років проживають в побудованих корпусах без правовстановлюючих документів. До речі, в цьому довгобуді квартири і сьогодні пропонують купити по «спеціальними цінами» - від 7,2 тис. грн.

Регіональна реальність

Мета купити квартиру в Києві за 280 тис. грн. (35 тис. дол) досягається нелегко: у столиці всього пара-трійка нових РК (і то з не найкращою репутацією) має настільки дешевими пропозиціями. А ось в містах-мільйонниках з таким бюджетом є де розвернутися. У Харкові метр первинки економ-класу коштує близько 5,5 тис. грн. Втім, в цьому місті ціни в принципі куди скромніше, ніж в інших містах-мільйонниках: там працює багато забудовників, які змушені пропонувати квартири на грані собівартості для забезпечення продажів. Низькі доходи населення обмежують як обсяги продажів, так і ціни новобудов.

Досить активно будують в Одесі, проте ціни в курортному місті вище - 8-9 тис. грн. за метр. Одеса - один з небагатьох регіональних ринків нерухомості, де ринок нерухомості залишався активним весь кризовий період. З пожвавленням купівельної активності забудовники почали поступово піднімати ціни.

У Львові пропозицію житлової первинки виглядає вельми мізерним - багато забудовників регіону як і раніше не можуть прийти до тями після кризи. Та й в інших регіонах будівельні компанії в основному завершують розпочаті в кращі часи об'єкти, а нові проекти запускати не вирішуються. Тому обсяги будівництва в обласних центрах поступово скорочуються. В умовах невисокої активності забудовники зберігають стабільні ціни або навіть готові робити знижки при покупці квартир в окремих об'єктах, що в результаті, звичайно ж, знижує ціни квартир.

Якщо ж забудовники і не знижують ціни, то як мінімум готові пропонувати житло на виплат, що істотно спрощує життя покупцеві, але робить покупку в кінці кінців дорожче на 15-30% в залежності від тривалості такого розстрочення.

Резюме: Знайти квартиру в Києві за 35 тис. дол можна, от тільки введення в експлуатацію доведеться чекати не менше 1,5 років.

Cпорiднене
Україна. Чи варто ризикувати купуючи житло на стадії котловану? | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 3
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.