Попередні статті

Четверг 15-Янв


Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг

Ексклюзивним ми називаємо щось особливе: плаття від відомого дизайнера, прикраса ручної роботи або автомобіль з дорогим тюнінгом. Однак на ринку нерухомості ексклюзивний договір - це не примха обраних, а природне і навіть необхідна умова роботи агентства.

Про те, що він із себе представляє і навіщо він потрібний, розповідають наші експерти: менеджер «Центрального агентства нерухомості» Віра Геннадьевна Нікольська і керівник департаменту продажів агентства нерухомості «Манхеттен» Сергій Михайлович Сорочан.

Одним рядком

Віра Геннадьевна:

- Ексклюзивний договір - це договір про переважне право роботи агентства з конкретним клієнтом або об'єктом нерухомості. Він тягне за собою двосторонні зобов'язання, як з боку агентства, так і з боку людини, яка звернулася за допомогою. Клієнт повністю довіряє нам, а ми обіцяємо займатися його питанням сумлінно, якісно і професійно. Важливо розуміти, що такий договір можливий виключно з одним агентством нерухомості, інакше він не ексклюзивний.

Наша компанія працює тільки на ексклюзивній основі.

Плюси і мінуси

Сергій Михайлович:

- Ексклюзивний договір передбачає, що продажем нерухомості буде займатися тільки одна особа. У нашому випадку - юридична, тобто ріелторська компанія. Завдяки гарантованої оплати, агент буде докладати максимум зусиль для успішного здійснення угоди. Під успішністю я маю на увазі вигоду для обох сторін: для продавця - бажана ціна, а для ріелтора - оплата праці. Для продавців це, звичайно, плюс.

Є, безумовно, і мінус. Полягає він у тому, що клієнт віддає нерухомість на відкуп одній компанії. А вибір агентства - це дуже серйозний захід. Є ризик потрапити в руки людей, які не зможуть відстояти його інтереси на ринку. Більш того, слабкий агент може тільки зіпсувати справу. Наприклад, ціна квартири буде визначена неправильно, в даному випадку занижена, але клієнт буде змушений працювати з посередником на невигідних умовах, оскільки жорсткий договір передбачає штрафні санкції. Можна зіткнутися і з таким непрофесійним агентом, який навіть при гарантованій оплаті нездатний викладатися по повній.

Тому дуже важливо перед підписанням такого договору переконатися, що перед вами - висококласний фахівець, який працює в надійній компанії.

І все-таки плюси ексклюзивного договору значно «переважують» мінуси. Кон'юнктура ринку постійно змінюється, а чесний і грамотний ріелтор, який знає і відслідковує ринок, обов'язково повідомить про це продавця і буде використовувати такі зміни в його інтересах.

У семи няньок дитя без ока

Віра Геннадьевна:

- Багато продавців вважають, що чим більше агентств знає про продаж квартири, тим швидше вона продасться. Нічого подібного! Засоби масової інформації та база даних одна для всіх фахівців з нерухомості. І навіть якщо ви звернулися в одну компанію, скоро про ваше бажання продати свої квадратні метри буде знати все ріелторські співтовариство. Тому не треба бігати по всім агентствам.

Сергій Михайлович:

- Чому не варто звертатися в кілька агентств одночасно? По-перше, коли працюють всі, значить, не працює ніхто. Агент, якому не гарантована оплата, буде займатися таким клієнтом остільки-оскільки. По-друге, якщо покупцям вигідна конкуренція, то продавцю вона на руку далеко не завжди. Коли в рекламі одна і та ж квартира з'являється відразу від десяти агентств, ефект виходить такий же, як якби продавалося десять однакових квартир. Причому в кожному оголошенні ціна буде різною (наприклад, 2900000, 2800000, 2970000 рублів і т.д.). Зрозуміло, покупці будуть звертати увагу на ті з них, де ціна нижче!

Віра Геннадьевна:

- Зниження вартості йде тому, що агенти починають грати «наввипередки», і в результаті покупець набуває у того, у кого дешевше. А продавець, як правило, погоджується з такою сумою. Наприклад, запропонували за його квартиру мільйон - він його і бере, замість того, щоб почекати і отримати на двісті тисяч більше. Причому на ринку зазвичай поступається саме продавець, а не посередник зі своїх комісійних.

Таким чином, власникам житла звертатися в різні компанії абсолютно невигідно, хоча вони цього часто не розуміють.

Сергій Михайлович:

- І це ще не все. Така квартира автоматично викликає підозру. У людей відразу виникають питання: «Чому їх так багато?», «Ах, це одна і та ж?!», «Чому вона до цих пір не продана?». «Або вона нікому не потрібна, - міркують вони, - або у неї неправильна ціна, або щось не в порядку з документами». Таким чином, об'єкт нерухомості заздалегідь ставлять у невигідне становище, що відлякує потенційних покупців. А їх і так не дуже багато. Подібна ситуація нервує продавця і змушує посередників тиснути на нього з метою зниження ціни.

Підсумок один - клієнт отримує менше грошей, ніж міг би отримати. Ефект, зворотний бажаному! А адже оплачувати послуги агентів з нерухомості йому все одно доведеться - в тій чи іншій мірі.

Гарантія безпеки

Сергій Михайлович:

- І, навпаки, наявність ексклюзивного договору з продавцем приваблює покупців, так як вони бачать тут безпеку. І вони мають рацію. Договір з агентством, як мінімум, підтверджує перевірку документів. Жодна серйозна компанія не буде починати роботу, і підписувати договір, за наявності сумнівів.

Віра Геннадьевна:

- Ексклюзивний договір вигідний обом сторонам: і покупцеві, і продавцю. Першому, тому що пошуком покупця на його житло будуть займатися в першу чергу. Другому, бо така квартира буде бездоганною з точки зору документів.

Припустимо, ви знайшли квартиру самостійно, і вас влаштовує такий варіант. Але перевірку документів на юридичну чистоту угоди ми проводимо тільки при наявності ексклюзивного договору. Тільки в такому випадку у людини є гарантія, що його не виженуть з квартири, що не виникнуть якісь непередбачені обставини. У свою чергу, агент може бути впевнений, що його зусилля не пропадуть дарма, якщо клієнт раптом передумає.

На жаль, нерідко буває по-іншому. Продавець приходить в агентство і повідомляє, що хоче продати «трикімнатну квартиру на проспекті Гагаріна». А в сусідній кімнаті сидить покупець, який давно мріяв придбати саме таку квартиру. Здавалося б, сама фортуна посміхнулася їм обом. І вони на радощах вирішують обійтися без допомоги посередників при укладанні угоди. А потім приходить розлючений продавець і каже: «Мені дали фальшиві гроші !!!». Або нам чи не в сльозах дзвонить покупець: «У квартири підроблені документи!». Але що ми можемо зробити, якщо ви вирішили самостійно оформити угоду, вирішивши заощадити на послугах агентства? Будь-які відносини повинні бути узаконені - тоді клієнт може прийти в компанію з претензіями, а ми - вирішити його питання.

Ми укладаємо ексклюзивний договір з тими, хто встановлює реальні ціни та строки для продажу. А коли хтось хоче за однокімнатну «хрущовку» в Ленінському районі отримати три мільйони, ми намагаємося пояснити, що при всьому бажанні не зможемо цього зробити.

Терміни та умови

Віра Геннадьевна:

- Мінімальний термін ексклюзивного договору становить два місяці. Справа в тому, що перші дві-три тижні квартира «стоїть» на ринку і за нею «спостерігають». А потім з'являються різні варіанти продажу. Якщо після закінчення строку житло не вдалося продати, договір можна продовжити. Якщо квартира все-таки не продається, ми зазвичай розлучаємося «полюбовно».

Буває так, що клієнт розриває договір з форс-мажорних обставин або іншим непередбаченим умов. Наприклад, варіант знайдено, але банк відмовляється надавати кредит. Тоді він нічого не оплачує.

Але іноді угода зривається з вини людини, що звернулася за допомогою в агентство. Наприклад, він не приходить на перегляди квартири або у нього відверто завищені вимоги до угоди. Або він змінює свої побажання як рукавички: сьогодні йому потрібна «хрущовка», а завтра «Брежневка». У такому випадку клієнт, звичайно, повинен оплатити надані йому послуги.

Практика укладання

Сергій Михайлович:

- На розвиненому ринку нерухомості, наприклад, в Москві, більше 50% угод укладаються з ексклюзивним договором. А у нас, на жаль, цей відсоток дуже малий. Не вистачає культури розуміння ризиків. Чомусь прийнято вважати, що нерухомістю можуть займатися всі, і «агентство ні до чого». У результаті все і втрачають: продавці недоотримують, а покупці переплачують. Не кажучи вже про випадки відвертого шахрайства, коли людина позбавляється і грошей, і квартири.

Результати

Буває так, що ексклюзивний договір дозволяє зробити буквально неможливе. Свіжий приклад з практики призводить директор агентства нерухомості «Азбука нерухомості» Марія Миколаївна Воронцова:

- До нас прийшла молода жінка з проханням допомогти їй «поміняти погану квартиру на хорошу». Вона жила в п'ятиповерховому будинку, який знаходився в спальному районі (поруч з садком 1 травня), і до того ж далеко від автобусної зупинки. Стан її житла явно залишала бажати кращого: шпалери були старі, з вікон дуло, труби текли. Завершували таку непривабливу картину неприємні запахи, постійно доносилися з оліяжиркомбінату. Продати таку квартиру саме по собі нелегко, а наша клієнтка хотіла замість купити варіант набагато краще. Причому вона відразу сказала, що в неї немає грошей на доплату і навіть на те, щоб оплатити наші послуги! Незважаючи на те, що завдання виглядала абсолютно нездійсненним, ми уклали ексклюзивний договір. Закінчилася наша історія прямо як у казці. Приблизно через рік знайшовся чоловік, якому конче була потрібна квартира саме в цьому місці (там жили його родичі). І він погодився заплатити дуже непогану суму. В результаті на виручені гроші клієнтка купила житло в хорошому стані і з прекрасною транспортною розв'язкою. А ми отримали свої комісійні.

Cпорiднене
Ексклюзивний договір: що, як, навіщо? | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 4
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.