Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Поки в Росії розмірковують, як вирішувати житлове питання, в Китаї його вирішують. Вирішують в лоб: просто будують багато житла. Дуже багато.

Два чоботи пара

Нещодавно РИА Новости організувало відеоміст між Москвою і Пекіном на тему «Як вирішити житлове питання». Представники Піднебесної в якості співрозмовників були обрані далеко не випадково. У світовій табелі про ранги обидві країни займають близькі позиції в тому сенсі, що відносяться до числа не найбагатших і держав, що розвиваються, мали схожі (складні) стартові умови в частині забезпеченості населення житлом і зараз демонструють концентровані зусилля у вирішенні житлової проблеми.

Обидві країни зіткнулися з нею не сьогодні. Якщо починати відлік з часів початку перебудови, то в 1987-му в Росії, за даними Росстату, на душу населення припадало близько 15 кв. м загальної площі. У Китаї ситуація була ще більш напружена, до 1987 року забезпеченість житлом становила лише 10 кв. м.

Для зміни ситуації в кращу сторону 6 років тому в Росії був заявлений національний проект доступного житла. У Китаї в свою чергу кажуть про великомасштабну житлову реформу, розгорнутої трохи раніше, на рубежі століть. Примітно, що, за словами заступника керівника відділу міжнародних фінансових ринків Центру фінансових досліджень Академії наук КНР Інь Чжунлі, «найближчим часом 20% населення будуть вирішувати житлову проблему за допомогою держави, часткової або повної». І генеральний директор Інституту економіки міста Олександр Пузанов каже, що у нас «приблизно на 20% найменш забезпечених громадян в держави вистачає сил якось їм допомагати, принаймні, декларувати, що воно приймає на себе такі зобов'язання». Цифра одна і та ж, тільки інтонації злегка різні.

При цьому в обох країнах проповідують однотипні способи боротьби з недугою. Так, за словами Інь Чжунлі, для 5% самого малозабезпеченого населення житло надається практично безкоштовно, включаючи послуги ЖКГ. Також держава дотує будівництво економічного житла, яке виходить досить дешевим. Багато житла надається в соціальну оренду за ціною в три рази нижче ринкової. Існують і відповідні фінансові інструменти. Система державного іпотечного кредитування пропонує ставку по кредитах на 20% нижче, ніж у комерційних банках.

Відчуваєте, як все схоже, як все це на слуху і в нас? І іпотека, і черга на безкоштовне житло для малозабезпечених, і житло економ-класу, і навіть про оренду віднедавна заговорили. Правда, є різниця - не те, щоб у деталях, а швидше навіть в нюансах того, як про це говорять. У Китаї ці механізми просто перераховують, а у нас все те ж саме, але з застереженнями.

Взяти, приміром, іпотеку. У Китаї як би між справою констатують, що це один з інструментів реформи, що дозволяє громадянам із середніми доходами купувати житло на ринку. У нас же іпотека перетворилася мало не на синонім всього проекту доступного житла. Вона найбільше на слуху. За останні 10 років, зазначає А. Пузанов, вона розрослася з нуля до вельми значущих величин - приблизно п'ята частина угод на ринку відбувається по іпотеці. Цей захід відчутно стимулює попит на ринку житла. Однак, на його думку, наш ринок житлового будівництва виявився сильно монополізованим.

На ньому нееластичне (не «розтягується» під попит) пропозицію, і це призводить до того, що пропозиція зсувається в бік дорогих сегментів житла, які дозволяють швидко отримати високий прибуток, благо попит є у всіх сегментах. В результаті нам катастрофічно не вистачає фізично побудованих квартир, особливо дешевих, економ-класу. Це головний виклик, з яким зараз стикається російська житлова політика.

Виходить, що в Китаї іпотека однозначно зі знаком «+», а у нас не знаєш, радіти чи засмучуватися.

У всьому винні «бабусі»

І в Китаї і в Росії існує стурбованість невисокими доходами основної маси населення, і там і тут позначають прагнення до їх підвищення. Це й зрозуміло, оскільки на надання соціальної допомоги мало не поголовно всьому населенню не вистачить ніякого бюджету. Рівень доходів, які отримує громадянин, повинен бути достатній для того, щоб він сам міг вирішити свою житлову проблему. «Треба міняти заходи соціальної політики. Робити це через політику доходів. За рахунок політики високих доходів у Росії можна швидко створити умови для поліпшення якості життя росіян. Не треба відривати вирішення житлових проблем від політики доходів », - вважає генеральний директор Всеросійського центру рівня життя професор В'ячеслав Бобков.

Однак припустимо, що нам вдалося присоромити російських олігархів, щоб вони стали менше грошей обертати собі в дохід і підвищили зарплату трудящим. Тоді громадяни прийдуть зі своїми грошима на ринок, який в умовах обмеженого обсягу будівництва моментально відповість підвищенням цін. Щось схоже вже було. «Дійсно, сьогоднішній ринок у нас склався орієнтованим на короткострокову і високий прибуток. Підвищення попиту в силу збільшення чи доходів, зниження чи ставок за іпотечними кредитами призведе в першу чергу до зростання цін, що ми спостерігали в 2005-2008 роках у повній мірі », - погоджується А. Пузанов.

Іншими словами, у російських умовах підвищення доходів громадян для вирішення житлової проблеми є умовою необхідною, але абсолютно недостатнім. Потрібно ще щось.

Нарешті, хотілося б сказати про оренду житла. У Китаї їй приділяють велику увагу. Співробітник Центру вивчення світових проблем «Сіньхуа» Вань Ченцай пояснює: «Не обов'язково створювати умови для придбання нерухомості будь-яким громадянином країни. Завдання в тому, щоб будь-який житель країни міг зняти, орендувати собі житло, якщо він не може придбати її в особисту власність ». І справді, яка різниця, в якій формі людина користується житлоплощею, якщо мова йде про задоволення його потреби в даху треба головою, а не про щось інше.

Наприклад, колись я жив в державній квартирі, то є наймав її, тепер живу в тій же самій квартирі, але вже собст-кої, приватизованою. Хіба що-небудь змінилося в моїх житлових умов? Абсолютно нічого.

З деяких пір це розуміння стало проникати і в свідомість росіян, все частіше у нас теж кажуть про оренду. Але й тут не все просто. Професор В. Бобков, і не він один, зазначає, що «у нас в країні ринок орендного житла не розвинений». У той же час, на думку А. Пузанова, у нас є клас орендодавців, які представлені непрофесійними учасниками, «бабусями», як їх іноді називають ріелтори.

У ході приватизації «бабусі» отримали свої квартири безкоштовно, і тому здають їх за порівняно невеликі гроші, які готові заплатити наймачі. Саме цей факт є основною причиною того, що у нас не розвивається сегмент дохідних будинків і комерційного орендного житла. Професійному інвесторові не під силу конкурувати з «бабусями». «За оцінками експертів у нас близько 10% квартир в житловому фонді здається в оренду, але на дуже нецивілізованих умовах, коли ні власник квартири, ні орендар не відчувають себе захищеними», - завершив свою думку О. Пузанов.

У зв'язку з цим виникає питання. Як можна вважати «слабо розвиненим» ринок «бабусь», який нездоланною стіною став на шляху професійного бізнесу? І ще. Зі слів А. Пузанова (і не тільки його) випливає висновок, що класичні прибуткові будинки з'явилися б в достатній кількості в тому випадку, якщо б «бабусі» з якихось причин перестали здавати свої квартири. Правда, оренда в цих будинках обходилася б істотно дорожче, ніж в «бабусь». Питається, про кого тоді турбуємося, коли говоримо про розвиток прибуткових будинків та оренди?

Що стосується закиду в «нецивілізованості» оренди у «бабусь», то він справедливий. Проте будь-який ріелтор підтвердить: у виборі між «цивілізованістю» і низькою ціною наймач віддасть перевагу низьку ціну.

Не мудруючи лукаво

Різниця в нюансах, про яку сказано вище, проявилася в тому, що сьогодні Китай у вирішенні житлової проблеми обійшов нас по всіх статтях. У порівнянні з дореформений періодом забезпеченість житлом в Китаї зросла в 3 рази. Зараз вона складає близько 30 кв. м на людину. У Росії - лише 22 кв. м на людину, майже в півтора рази менше. На початку перебудови, якщо пам'ятаєте, співвідношення було зворотним. І все це за умови, що в минулі роки населення Китаю збільшувалася, а наше зменшувалася.

Справа в тому, що поки ми шукаємо, як вирішувати житлове питання, в Китаї просто будують житло. За словами Інь Чжунлі, протягом останніх 10 років темпи зростання будівництва складають приблизно 20% на рік. А темпи інвестування в будівництво ростуть зі швидкістю 30% на рік. І ніяких посилань на кризу.

Величезний обсяг комерційного житла виходить на ринок, який досить розігрітий, люди активно купують нерухомість, тому ситуація розвивається досить успішно. Сьогодні в Піднебесній будують майже по одному кв. метру на людину в рік, у нас - менше півметра. Ми кілька років практично тупцюємо на місці. Досягти рівня одного метра в нашій країні планується тільки до 2020 року. А якщо немає нових кв. метрів, то жити фізично ніде, які схеми ні придумуй, скільки субсидій ні виплачуй.

А. Пузанов пояснює наше відставання тим, що в Росії з її величезною територією спостерігається гострий дефіцит земельних ділянок, підготовлених під житлове будівництво. У цих умовах у забудовника з'являється прагнення заповнити дефіцит сегментом дорогого елітного житла, благо і на нього є попит. І швидко відбити свої гроші.

У більшості інших країн місцевій владі вигідно, щоб у них будувалося більше житла, і вони зацікавлені в тому, щоб якомога більше ділянок виходило на ринок. Стимулом для них є податок на нерухомість, який є основою місцевих бюджетів. Чим більше нерухомості, ніж вона дорожче, тим краще місцевій громаді. У нас ця зв'язка порвана, тому мотивація у наших муніципалітетів мало не зворотна. Для них це морока, якісь додаткові незрозумілі обтяження, які невідомо, чи вдасться відбити чи ні. Тому вони часто діють рівно в протилежному напрямку: притримати ділянки довше, щоб скоротити витрати на їх підготовку.

Тихий шепіт у кулуарах

На питання, як китайцям вдалося настільки істотно підвищити обсяг введеного житла, Yin Чжунлі, зокрема, відповів наступне. Серед заходів, що вживаються урядом, є в тому числі адмініст-ративних, коли уряд і мерії «висувають певні вимоги для забудовників, встановлюють частку соціального житла, яке повинно бути зведене. Зусилля регулюючих відомств дозволяють забезпечити і високі темпи житлового будівництва і певну норму прибутку забудовника ».

Уже після закінчення заходу один з учасників з нашого боку в неофіційній обстановці так доповнив ввічлива відповідь китайських колег: «У Китаї абсолютно унікальне поєднання ринку і комуністичної партії. Те, що вони роблять, можна зробити лише в тій ситуації, коли раз на рік вони на площі вішають пару віце-мерів і пару девелоперів перед початком футбольного матчу. Вони, звичайно, не скажуть про це публічно. Але в мене був шанс три роки тому, коли я був у Пекіні, «допитати» девелоперів «з пристрастю». Все, що там проходить, у нас не пройде навіть на далеких підступах з точки зору того, що все буде миттєво розкрадено. Тому що процедура непрозора. Ручне управління. Ручний вибір девелопера. Усні домовленості ».

Після цих слів навіть і не знаєш, що ще можна сказати.

Cпорiднене
До речі, китайський варіант | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 5
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.