У даній статті можна знайти відповіді на багато питань, що стосуються процедури придбання нерухомості на Філіппінських островах. Інформація надана англійським аналітичним ріелторським агентством GlobalPropertyGuide.
Іноземці можуть набувати будинки і квартири на Філіппінах, але не можуть володіти землею. Купуючи будинок, громадяни інших країн зовсім не купують землю, на якій він побудований. Землю можна взяти в оренду до 50 років, потім, при бажанні, оренда продовжується ще на 25 років.
Якщо іноземець все-таки дуже вже бажає купити землю, є кілька можливостей. Перша: шлюб з філіппінським громадянином (громадянкою), який дає право стати власником землі вже під філіппінським ім'ям. Щоправда, у разі смерті дружини (чоловіка) або розлучення, земля не може бути передана іноземцю. Є інша можливість придбання землі - через фірму. У фірмі має бути не більше 40% частки іноземного капіталу.
Максимальна площа, яку можна придбати для житла - 1 тис. кв. м. у місті, або 1 га в сільській місцевості.
Купуючи новий об'єкт нерухомості на Філіппінах, дуже важливо заручитися допомогою авторитетних девелоперів і ліцензованих агентів з нерухомості або брокерів. Особливо ця рада актуальне в той період, коли об'єкт, який ви хочете придбати, ще недобудований або зовсім знаходиться на стадії розробки проекту.
У цілому нерухомість можна придбати простим угодою. Після рішення, яку нерухомість купувати, так само як після огляду приміщень та ознайомлення з документами, покупець зазвичай підписує нотаріально завірений договір продажу. Користуватися послугами зарекомендували себе агентств з продажу зручно ще й тому, що вони надають не тільки необхідну інформацію щодо нерухомості і всіх операцій, пов'язаних з нею, але також допомагають покупцю при отриманні іпотечного кредиту.
Покупка квартири в кондомініумі
При покупці квартир, власникам дається Свідоцтво про право власності (ССТ), проте документ зазвичай не віддається, поки за нерухомість не заплатять повністю. Перший внесок зазвичай потрібно в розмірі 10-30% від вартості квартири. Іноземці можуть володіти не більше ніж 40% квартир у будинку.
Власник так званої Special Resident Retiree's Visa (SRRV - віза, яку може отримати іноземець, готовий інвестувати в економіку країни) може отримати додаткові переваги - окрім дозволу на покупку квартири, або оренди землі, або будинку з ділянкою. Власники SRRV можуть проживати на Філіппінах постійно, їм надається мультивіза, з них не стягуються збори за свою подорож. Інвестиції в економіку Філіппін, необхідні для отримання SRRV, повинні бути не менше $ 50 тис.. Інвестор повинен бути не молодше 35 років.
Купівля землі
Процес купівлі землі на Філіппінах утомливий і трудомісткий. Крім того факту, що іноземці не можуть купувати землю, система реєстрації та класифікації землі змусить будь-якого інвестора колись подумати двічі. Чим далі ви знаходитесь від столиці, тим більше слід бути обачними.
Втім, серйозні проблеми із землею існують також і в столичному окрузі (NCR). На Філіппінах прийнято 11 законів, прямо відносяться до реєстрації землі і дев'ять інших, що регулюють розпорядження земельною власністю та управління. Крім Департаменту з навколишнього середовища та природних копалин та Бюро з земельної власності є ще декілька агентств, які здійснюють прямий або непрямий контроль над земельною власністю. Право виносити рішення щодо наділення землею є і у філіппінських судів.
Процедури з передачі права власності (на землю або квартиру)
1. Власник і покупець домовляються про продаж ділянки землі. Через юриста, створюється і завіряється Акт Абсолютною Продажу (DOAS).
2. Декларація про податок на землю засвідчується в Бюро Внутрішніх доходів (BIR) та подається на розгляд у міське або муніципальне управління податкового інспектора.
3. Покупець сплачує податок на нерухомість у відомство міського казначейства.
4. Офіс податкової інспекції дає оцінку ринкової вартості об'єкта нерухомості.
5. Податки на переказ грошей стягуються з покупця управлінням Податкової інспекції.
6. ПДВ і гербова мито на документи сплачуються в Бюро Внутрішніх доходів.
7. Реєстраційна Палата (RD) скасовує старе право власності, і виписує нове, на ім'я покупця.
8. Покупець, відтепер новий власник, отримує копію нового права на власність і запитує податкову декларацію з податкової інспекції.
Щоб зареєструвати акти в Реєстраційній Палаті, власникам нерухомості необхідні наступні документи: Свідоцтво про передачу права власності (TCT) - у тому випадку, якщо це одиничні будинку або необроблена земля, і Земельний Реєстраційний Акт. Акти повинні реєструватися в тій же провінції, де знаходиться об'єкт власності. Однак записи неточні настільки, що з року в рік на Філіппінах кількість помилок і дублюються актів зростає досить швидко. Опис усіх земель в країні, санкціонована Громадським Земельним законом ще в 1903 році, далека від завершення.
Весь процес реєстрації нерухомості, що включає в себе вісім процедур, може зайняти більше місяця.
Акт продажу філіппінські песо долари США
Реєстраційні збори 4398 + 45 за кожні 20 тис. перевищують 1 700 тис. 88 + 0,9 за кожні 400 перевищують 33,9 тис.
Нотаріальні збори 200 (за акт або документ) 4
Приклад
Вартість нерухомості 12 500 тис. 250 тис.
При вартості, що перевищує 1 700 тис. філ. песо 10 800 тис. 215 тис.
за кожні 20 тисяч філіппінських песо сплачується 45 філіппінських песо 24300485
Фіксована сума 4398 1988
Нотаріальні збори 200 4
Всі збори 28898577
% Вартості нерухомості 0,231% 0,231%
Витрати по угоді вид витрат відсоток від вартості нерухомості хто платить
Витрати на юридичний супровід угоди 5,00-10,00% покупець
Місцевий податок на передачу власності 0,50-0,75% покупець
Свідоцтво про продаж 0,225-0,50% покупець
Податок на реалізований приріст капіталу (на різницю при збільшенні вартості об'єкта за період між його придбанням та продажем) 6,00% продавець
Гонорар агента нерухомості 3,00-5,00% продавець
Гербовий збір 1,50% продавець
Витрати, які несе покупець 5,73-11,25%
Витрати, які несе продавець 10,50-12,50%
Сумарні витрати при купівлі та подальшої перепродажі об'єкта нерухомості 16,23-23,75%
Примітки до таблиці:
Сумарні витрати при купівлі та подальшої перепродажі об'єкта нерухомості включають в себе плату юристам, нотаріусу, збори за реєстрацію, податки, плату агентам нерухомості і т.д.
Валюта
Філіппінське песо (PHP). Обмінний курс на момент виходу даної статті (4.05.08): $ 1 = 42,2585 філіппінських песо
Місцевий податок на передачу власності
Стягується муніципальним або міським урядом. Становить 0,5% -0,75% - залежно від суми угоди, віддаленості від столиці або реальної ринкової вартості, яка звичайно вище оцінки об'єкта державою.
Витрати на юридичний супровід угоди
На договірних засадах. Як правило, від 20 тис. філіппінським песо і вище. У деяких випадках сума може становити 10% від вартості об'єкту нерухомості.
Податок на реалізований приріст капіталу з продаваного об'єкта нерухомості стягується в розмірі 6% від сумарної ціни, або реальною ринковою вартістю, дивлячись, що з них вище. Так званий "податок на реалізований приріст капіталу з продаваного об'єкта нерухомості в дійсності є місцевим податком на угоду, який залежить від віддаленості від столиці. Хто сплачує цей податок - залежить від угоди між продавцем і покупцем. У деяких випадках продавець чи покупець платить всі податки і збори, а ціна списується з рахунку або враховується у вартості продажу.
Оплата послуг агента нерухомості
Агент або брокер зазвичай отримують тільки свої комісійні в розмірі 3-5% від суми угоди.
Гербовий збір
15 філіппінських песо ($ 0,30) за 1 тисяча філіппінських песо ($ 20) у вартості операції до сплати даного гербового збору, або 1,5%.