Попередні статті

Воскресенье 28-Дек


Пятница 26-Дек


Воскресенье 30-Ноя


Среда 26-Ноя


Понедельник 24-Ноя


Среда 01-Окт


Пятница 19-Сен


Вторник 16-Сен


Пятница 29-Авг


Понедельник 25-Авг


Воскресенье 24-Авг


Четверг 14-Авг

Фактично відсоток по іпотечному кредиту більше, ніж той, який заявляють банки. Вся хитрість у формулі розрахунку.

Ви взяли в банку кредит у розмірі 10.000 грн на 10 років під 10% річних. Через місяць, Ви, як чесний громадянин, принесете банку 110 грн. Якщо Ви думаєте, що Ви повернули 100 грн боргу, а 10 грн - це виплата покладених 10% відсотків по кредиту? То як сильно Ви помиляєтеся. Розберемося з цією елементарної помилкою, а потім перейдемо до більш складним речам і реальним цифрам.

У наведеному прикладі щомісячно Ви повинні повертати 1 / 120 частину боргу. У перший місяць Ваш борг банку становить 10.000 грн, 10% річних від цієї суми - 1.000 грн, таким чином, Ви повинні заплатити банку в якості погашення відсотків по кредиту за один місяць 1 / 12 частина цієї суми, а саме 83 грн 33 копійки. У загальній складності Ваш перший платіж має бути 166 грн 66 копійок, де рівно половина - це виплата відсотків. А якщо кредит узятий більш ніж під 10% річних, і якщо варіант розрахунку місячного платежу дещо інший? То пропорція співвідношення виплати основного боргу до виплати відсотків по кредиту в перший час може бути 1 до 3, 1 до 4, а якщо, наприклад, взяти кредит на 20 років під 18% річних, то навіть 1 до 35.

Тепер давайте розбиратися, з тим, як це виходить, які варіанти платежів бувають, і який з них нам вигідніше.

Всього існує два варіанти платежів по поверненню кредиту:

Ануїтетні платежі - це рівні платежі. Якщо кредит погашається ануїтетними платежами, значить, кожен місяць ви будете платити по кредиту однакову суму незалежно від того, чи ви на початку або в кінці терміну погашення кредиту.

Диференційовані платежі - на відміну від ануїтетні платежів, диференційовані щомісячні платежі зменшаться до кінця терміну погашення кредиту.

Треба сказати, що особливого вибору у Вас немає. Переважна більшість банків у Росії при розрахунку щомісячного платежу по іпотечному кредиту використовує ануїтетною схему. У Москві нам вдалося знайти тільки два банки з диференційованих варіантом погашення заборгованості. Те, що практично всі банки працюють за схемою ануїтетні платежів зовсім зрозуміло, це їм вигідніше.

На відміну від самої схеми розрахунку аннуітетного платежу здесь что-то може змінюватися, тому, щоб отримати свіжу інформацію про конкретні банках, які надають можливість гасити заборгованість диференційованими платежами, Вам краще скористатися нашим on-line сервісом "іпотечний калькулятор", а після зроблених обчислень посиланням: "Подивитись підходящі іпотечні програми".

Особливість формули розрахунку така, що в першу половину терміну погашення кредиту і тим більше в перші місяці і роки Ви більшою мірою платите відсотки по кредиту, і в меншому ступені гасіте свою основну заборгованість, хоча при цьому кожен місяць вносите однакову суму. Здавалося б, яка різниця! Потім - у другій половині терміну погашення кредиту - щомісячний платіж буде більшою мірою складатися з виплати по основному боргу, і в меншому з відсотки по кредиту. Так то воно так, але якщо Ви вирішите погасити кредит достроково, то виплачені відсотки вперед Вам ніхто не поверне. Але це навіть пів біди, завдяки такій хитрої системі розрахунку в кінцевому підсумку Ви заплатите значно більше, ніж якщо б повертали кредит диференційованими платежами і без дострокових погашень.

Тепер розглянемо сказане на конкретному прикладі. Візьмемо кредит у 1 млн грн на 10 років під 11% річних. Якщо розрахунок відбувається за диференційованою схемою, то щомісячно Ви повинні вносити банку 1 / 120 частина Вашого боргу, яка становить 8.333 грн 33 копійки, плюс 11% відсотків річних. Причому сума виплати за відсотками розраховується від залишку позикової заборгованості на даний місяць. 1 / 12 частина 11% від одного мільйона грн складе 9.167 грн. Таким чином, у перший місяць Ви заплатите банку 17.500 грн. Але вже в наступному місяці при розрахунку Вашої заборгованості за відсотком, платіж на суму 8.333 грн 33 копійки за перший місяць буде врахований, і обчислюватися Ваш борг буде вже виходячи з залишку Вашої заборгованості - 991.666 грн 67 копійок, а не одного мільйона. І так кожен місяць Ви будете платити 8.333 грн 33 копійки в якості погашення основного боргу плюс відсотки по кредиту, але ця сума кожен раз буде ставати все менше і менше і в останній, 120-й місяць, виявиться всього 76 грн. В цілому за 10 років Ви заплатите близько 1 мільйона 555 тисяч грн, де 1 мільйон - це безпосередньо сам борг, а 554.583 грн, якщо бути точним, - виплата відсотків за кредитом. Єдина незручність полягає в тому, що на самому початку, коли на плечі позичальника лягають досить суттєві витрати по "додатковим платежами", які пов'язані з отриманням кредиту, придбанням квартири, а також ремонтом і переїздом, він змушений платити при погашенні заборгованості більше, ніж у наступному. Тому, похвально турбота банкірів про громадян та їх бажання допомогти нам у скрутну хвилину. Вони придумали варіант усередненого платежу. Однак, треба розуміти, що за допомогу банкірів треба платити.

Якби формулу для розрахунку аннуітетного, тобто рівного платежу по кредиту придумував б який-небудь філантроп, то, напевно, він би вважав так. Якщо в загальній складності при диференційовано варіанті погашення кредиту виплата за відсотками становить 555.000 грн, то треба цю суму розділити на кількість місяців, у нашому прикладі на 120. У такому разі виходить сума дорівнює 4.625 грн. Тоді б взяв кредит в 1 млн грн на 10 років під 11% річних, щомісяця треба було б вносити 8.333 грн 33 копійки в рахунок погашення основного боргу та ще 4.625 грн в рахунок сплати процентів за кредитом. Щомісяця позичальник вертав б банку близько 13.000 грн (точна цифра 12.954 грн 85 копійок) і за 120 місяців, тобто за 10 років, заплатив би ті ж самі 1 мільйон 554 тисячі 583 грн, що і при диференційовано варіанті погашення кредиту. Повторюсь, все було б так, якби ануїтетною схему оплати розробляв би філантроп, а не банкір.

На самом деле все обстоит несколько по-іншому. Хитрая формула розрахунку влаштована таким чином, що на початку позичальник в основному сплачує відсотки по кредиту, і тільки починаючи з другої половини терміну його погашення, більшою мірою повертає сам борг. При цьому відсоток по кредиту, звичайно, розраховується від залишку позикової заборгованості, а саме на початку вона практично не зменшується, то й суми виходять більше. Після усереднення щомісячного платежу, замість 12.955 грн виходить 13.775 грн. Саме таку суму Ви будете платити щомісяця банку, якщо візьмете кредит у 1 млн грн на 10 років під 11% річних, і платежі будуть ануїтетними. Таким чином, в результаті ви заплатите не 1 мільйон 555 тисяч грн, а приблизно 1 мільйон 653 тисячі, що на 98 тисяч грн більше, ніж при оплаті за диференційованою схемою. Якщо ж розрахувати реальний відсоток по кредиту, враховуючи при цьому не формулу банку, а формулу "філантропа", то результат у Вас вийде майже 13%, а не 11%, як заявляють спочатку банки. Тому що, якщо загальна виплата за відсотками за 10 років складає 555 тисяч грн - і це 11%, то 653 тисячі грн - це саме 13%. Причому, треба зауважити, що ця цифра не є, так званої, ефективною ставкою, тому що не враховує, так звані, "додаткові платежі", про які ми вже говорили.

Коли ж, Ви берете в кредит той же мільйон грн, але вже під 14% річних і на 30 років, то майте на увазі, що в кінцевому підсумку Ви в цілому заплатите близько 4-х мільйонів 266 тисяч грн при аннуїтетній варіанті погашення заборгованості, і близько 2-х мільйонів 106 тисяч при диференційовано варіанті оплати. При цьому при аннуїтетній схемі погашення кредиту при заданих умовах Ваш щомісячний платіж буде складати близько 11.850 грн. Порівняйте: Взяв кредит на 1 мільйон грн під 11% річних на 10 років, Ви будете платити щомісяця близько 12.955 грн. Взявши в кредит той же 1 мільйон грн але вже під 14% річних і на 30 років, Ви будете платити щомісяця близько 11.850 грн. Всього на 1.105 грн більше, але на 20 років довше. А між тим, це досить поширена практика, коли банки збільшують процентну ставку, при подовження терміну кредитування.

Так що вважайте уважно і перевіряйте всі цифри, перш ніж взяти якої б то не було кредит, і тим більше, іпотечний.

Cпорiднене
Фактичний відсоток за іпотечним кредитом | 0 коментарі | | Створити новий обліковий запис
Думки адміністрації сайту можуть не співпадати із думками коментаторів. Сайт не несе відповідальності за зміст коментарів.

Зараз на сайті
Гості: 5
Нове

Статті

Немає нових статтей

Коментарi останні 2 днів

Немає нових коментарів
 Авторське право © 2009 НЕРУХОМІСТЬ: ВИБІР ТА ОГЛЯД РИНКУ
 Всі торгові марки і авторські права на цій сторінці належать відповідним власникам.